28.12.2020

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

So teuer sind Wohnungen in Ihrem Stadtteil

NOZ-Immobilienatlas: Warum der Westerberg die Spitzenposition ausbaut und der Schölerberg überrascht

Osnabrück Der Westen der Stadt bleibt Osnabrücks teuerstes Pflaster. Eigentumswohnungen im Osnabrücker Norden hingegen waren im vergangenen Jahr im Schnitt nicht einmal halb so teuer wie am Westerberg. Der NOZ-Immobilienatlas 2020 für die Stadt Osnabrück zeigt, wo Wohnraum noch vergleichsweise günstig ist, wo die Preise weiter steigen und wie teuer Wohnungen im Schnitt in Ihrem Stadtteil sind.
Erneut kann der Stadtteil Westerberg dabei seine Spitzenposition behaupten. Der mittlere Kaufpreis für gebrauchte Eigentumswohnungen am Westerberg lag im vergangenen Jahr bei 2814 Euro pro Quadratmeter. Dabei gibt es eine große Bandbreite, und Spitzenpreise liegen in Osnabrücks edelster Lage sogar bei bis zu rund 5000 Euro pro Quadratmeter. Doch die hohen Preise schrecken die Immobilienkäufer nicht ab. Im Gegenteil: Der durchschnittliche Kaufpreis zog auch im teuersten Stadtteil im Vergleich zum Vorjahr noch einmal um acht Prozent an.

Preise steigen weiter

„ Der Westerberg ist nach wie vor die beliebteste Lage in Osnabrück″, bestätigt Marie-Luise Janning vom Osnabrücker Maklerbüro Janning Immobilien. Die Immobilienstruktur ist dort geprägt von großen Einfamilienhäusern und architektonisch anspruchsvollen Stadtvillen. Das Angebot an Eigentumswohnungen hingegen ist in dieser Lage verhältnismäßig gering. Allerdings sind solche laut Janning für viele die einzige Möglichkeit, sich im teuersten Viertel der Stadt überhaupt Eigentum leisten zu können.
Der auf gehobene Immobilien in Osnabrücks bester Lage spezialisierte Makler Michael Klein von Klein Immobilien weist auf die Nähe zur Innenstadt, die diversen Einkaufsmöglichkeiten, das gastronomische Angebot der Lotter Straße sowie die Naherholungsmöglichkeiten mit den Wanderwegen am Westerberg und zum Rubbenbruchsee hin. Die ohnehin schon große Nachfrage nach Wohnungen in dieser Lage werde dadurch noch verstärkt, dass es mittlerweile diverse vermögende Kapitalanlager gebe, „ die lieber eine schöne Wohnung erwerben, als auf der Bank Negativzinsen zu zahlen″. Klein resümiert: „ Durch diese große Zahl von Kaufinteressenten sind die Preise weiterhin ansteigend.″ Den Vorsprung zum zweitteuersten Stadtteil baute der Westerberg sogar noch aus. Im Vergleich zum Vorjahr lag der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen über 650 Euro pro Quadratmeter höher als am Schölerberg.
Der Schölerberg fand sich im NOZ-Immobilienatlas in den vergangenen Jahren immer im Mittelfeld wieder. Dieses Mal rückte er mit durchschnittlich gezahlten 2153 Euro pro Quadratmeter aber auf Rang zwei vor. Der Inhaber des Osnabrücker Maklerbüros von Dahler & Company, Sören Röttger, erklärt, dass diverse Neubauprojekte am Schölerberg zur Erhöhung der durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen geführt haben. Am Schölerberg verkaufte Wohnungen hatten in der für diesen Immobilienatlas zugrunde liegenden Statistik des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAG) das mittlere Baujahr 1992. Noch im Vorjahr waren die am Schölerberg verkauften Wohnungen im Mittel um 32 Jahre älter.

Wüste auf Rang drei

Das ist aber nicht der einzige Grund. Die Leiterin der Osnabrücker Geschäftsstelle von „ von Poll Immobilien″, Ilona Munsberg, ergänzt, dass der Stadtteil, der südlich direkt an die Innenstadt grenzt, durch seine Infrastruktur und Nähe zur City sehr beliebt ist: „ Für Wohnungssuchende ebenso wie für Investoren. Das Preisniveau passt sich auch hier der steigenden Nachfrage an.″ Der Leiter der Sparkassen-Immobilienvermittlung, Markus Pörtner, weist zudem darauf hin, dass der Stadtteil Schölerberg mit einem mittleren Kaufpreis von nur rund 1500 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr seiner Meinung nach „ sicherlich auch unterbewertet″ war.
Auf Rang drei folgt mit einem mittleren Kaufpreis von 2080 Euro pro Quadratmeter die Wüste. „ Durch den nahezu ausverkauften Markt am Westerberg steigt die Nachfrage und somit auch die Investmentbereitschaft in dem ebenfalls stadtnahen und beliebten Stadtteil Wüste deutlich an″, weiß die Maklerin Marie-Luise Janning. Auch der Sparkassen-Immobilienexperte Pörtner hält den Stadtteil aufgrund seiner Durchmischung für attraktiv: „ Nicht nur Studenten, , Best Ager′ und junge Familien lassen sich hier gerne nieder. Diese interessante Heterogenität der Bewohnerstruktur, die zentrale Lage und das im Vergleich zum Westerberg geringere Preisniveau lassen eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Wüste entstehen.″

Schinkel am günstigsten

Dieser hohen Nachfrage würden die Immobilienpreise nicht nur in der Wüste, sondern auch in Hellern (2019 Euro pro Quadratmeter) und in Darum/ Gretesch/ Lüstringen (1985 Euro pro Quadratmeter) folgen. Die Infrastruktur in den städtischen Randlagen verbessere sich zusehends, was sich in der Nachfrage und den höheren Kaufpreisen widerspiegele.
Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1194 Euro pro Quadratmeter waren Eigentumswohnungen im Stadtteil Schinkel im vergangenen Jahr am günstigsten. Dennoch stieg der durchschnittliche Kaufpreis auch hier im Vergleich zum Vorjahr um 14, 5 Prozent. Sparkassen-Immobilienfachmann Pörtner sagt: „ Die geringe Preisbasis im Schinkel ermöglicht große prozentuale Steigerungen bei überschaubaren absoluten Zuwächsen pro Quadratmeter.″ Er prognostiziert zudem, dass die durch den Verkauf des Güterbahnhofs an die Coppenrath-Stiftung angestoßene Entwicklung positive Einflüsse auf den Stadtteil haben wird.
Yannick Hörner von Engel & Völkers in Osnabrück konstatiert, dass die sich fortsetzende Niedrigzinspolitik immer mehr Kleinkapitalanleger auf den Markt treibt, „ die aufgrund des knappen Angebots auch auf die bisher weniger attraktiven Stadtteile wie den Schinkel ausweichen″.

Corona-Effekt?

Und wie wirkt sich Corona aus? Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, die unsere Redaktion für den Immobilienatlas ausgewertet hat, bezieht sich auf das Jahr 2019. Aktuellere Daten liegen noch nicht vor. Allerdings deuten die Erkenntnisse der Immobilienmakler darauf hin, dass die Pandemie die Preise auf dem Osnabrücker Immobilienmarkt nicht gedrückt hat. Der auf Anlageimmobilien spezialisierte Immobilienkaufmann Hörner weiß: „ Auf der Suche nach langfristig sicheren Anlagemöglichkeiten rückt der weiterhin stabile Immobilienmarkt zunehmend in den Fokus der Kapitalanleger.″ Der Wunsch nach Wohneigentum werde zudem durch zwei weitere Faktoren verstärkt: einerseits durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, die zu extrem günstigen Zinsen für einen Immobilienkredit führt, und andererseits das hohe Mietpreisniveau.
Auch die anderen von unserer Redaktion befragten Immobilienexperten bestätigen, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach ihren Erfahrungen auch 2020 weiter gestiegen sind – möglicherweise nicht trotz Corona, sondern wegen Corona. Gründe könnten die zunehmende Nutzung von selbst genutzten Immobilien für Homeoffice und Homeschooling, Kontaktverbote, aber auch der nach Reisewarnungen ausgefallene Mallorca-Urlaub sein. Es wird insgesamt wieder mehr Wert auf Wohnen und die eigenen vier Wände gelegt. Der Wunsch nach Eigentum ist nach Einschätzung von Osnabrücker Maklern derzeit größer denn je.

Bildtext:
Das teuerste Baugebiet Osnabrücks ist vor einigen Jahren (hier ein Bild aus dem Jahr 2014) am Ursula-Karmann-Weg auf dem Gelände der ehemaligen Karmann-Villa am Westerberg entstanden. Trotz nach wie vor steigender Preise ist die Nachfrage nach Immobilien in Osnabrücks teuerstem Stadtteil sehr groß.
Foto:
Archiv/ Gert Westdörp

Kommentar
Corona-Krise macht das Eigenheim noch wertvoller

Der Corona-Effekt wird sich erst im kommenden NOZ-Immobilienatlas niederschlagen, doch die Entwicklung ist absehbar.
Die Preise für Wohnungseigentum haben schon im Jahr 2019 angezogen. Nicht nur im teuersten Stadtteil Westerberg (um acht Prozent), sondern erst recht im günstigsten Stadtteil Schinkel (um 14, 5 Prozent). In 2019 stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen aus drei Gründen: Erstens haben gestiegene Baukosten viele Immobilieninteressenten abgeschreckt, sodass sie stattdessen eher bereit waren, mehr Geld für Bestandsimmobilien auszugeben. Zweitens verharrten die Zinsen für einen Immobilienkredit auf einem sehr niedrigen Niveau. Drittens stieg der Druck auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt. Privatleute, die eine Immobilie für den eigenen Bedarf erwerben wollten, konkurrierten mit einer noch größeren Zahl an Kapitalanlegern.
Im Corona-Jahr 2020 wird sich der Trend zum Eigenheim noch verstärken. Zu den genannten Faktoren kommt hinzu, dass das Homeoffice stärker denn je genutzt wird. Die Osnabrücker verbringen mehr Zeit zu Hause. Viele möchten mehr Platz und mehr Zimmer haben. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wachsen. Das Eigenheim wird dadurch wertvoller, das Preisniveau wird somit quer durch alle Stadtteile noch weiter steigen.

j.fays@ noz.de

Die Datenbasis

Die Daten für das Ranking der teuersten Osnabrücker Stadtteile stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAG), die unsere Redaktion für den NOZ-Immobilienatlas aufbereitet hat. Der GAG erfasst jeden Kaufvertrag, weil Notare gesetzlich dazu verpflichtet sind, alle Kaufverträge an den GAG zu übersenden. Anders als bei Inseraten etwa auf Online-Immobilienportalen handelt es sich bei den hier angegebenen Preisen somit nicht um vom Verkäufer gewünschte Angebotspreise, sondern um die im vergangenen Jahr realisierten mittleren Kaufpreise.

Jean-Charles Fays