14.12.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

So funktioniert das System Vonovia

Wie der Wohnungskonzern die Vorwürfe kommentiert

Experte des Mieterbunds erklärt, wie das Dax-Unternehmen zur Gelddruckmaschine wurde

Umstrittene Ingenieursleistungen: Warum legt der größte deutsche Vermieter nicht die Belege vor?

Osnabrück Die in Osnabrück und vielen anderen Städten kritisierten Heizungssanierungen sind nur ein kleiner Teil der Modernisierungen, die der Dax-Konzern auf die Mieter umlegt. Der Vonovia-Experte des Deutschen Mieterbunds, Daniel Zimmermann, erklärt das System Vonovia und erläutert, warum die aktuelle Gesetzeslage für Vonovia „ die Einladung zum Gelddrucken ist″.

Wie kommentieren Sie, dass Vonovia beim Austausch von rund 30 Jahre alten Heizungsanlagen oft mehr als 10 000 Euro für Ingenieursleistungen abrechnet?
Wir haben es hier mit einem Dax-Konzern und dem größten deutschen Wohnungsunternehmen zu tun. Die Sachen passieren nicht zufällig, sie sollen so passieren. Man sollte sich nicht der Illusion hingeben, dass da nur ab und zu mal ein Fehler auftritt. Bei den Heizungsmodernisierungen müssen wir feststellen, dass das Vorgehen bei Vonovia bundesweit einheitlich ist. Wir haben bundesweit Dutzende Fälle gefunden, bei denen Ingenieursleistungen für den Austausch von Heizungsanlagen abgerechnet wurden. Die Abrechnungen, die auch in Osnabrück vom Obermeister der Heizungsinnung kritisiert worden sind, ähneln sich bundesweit sehr. Einer der vielleicht auffälligsten Punkte dabei ist, dass es sich in den meisten Fällen um fast 30 Jahre alte Heizungen handelt, die durch neuere ersetzt werden. Der Instandhaltungsanteil ist dennoch minimal. Wir reden hier über maximal zwei bis drei Prozent. Der Rest der Kosten dieser Maßnahme wird quasi komplett auf die Mieter umgelegt, sodass sie diese neue Heizung bezahlen.

Warum darf Vonovia überhaupt solche Leistungen abrechnen?
Ob das alles rechtens ist, müssen natürlich in letzter Instanz die Gerichte entscheiden. Wenn es an verschiedenen Orten vor Gericht geht, wie es zum Beispiel in einem Fall aus Gießen der Fall war, macht Vonovia mit einem Anerkenntnisurteil quasi einen Rückzieher, sodass die Sache inhaltlich gar nicht vor Gericht entschieden wird. Auffällig sind die sehr hohen Kosten, die nach Angaben des Osnabrücker Obermeisters der Heizungsinnung eigentlich keine gerechtfertigten Kosten sind. Ähnliches liegt uns auch aus anderen Städten vor. Eigentlich müsste Vonovia nun nachweisen, dass diese Kosten so gerechtfertigt und vor allem auch tatsächlich entstanden sind. Und da kommen wir zum System Vonovia.

Können Sie dieses System Vonovia erläutern?
Die Kosten, die hier aufgeführt werden, werden durch eigene Tochterunternehmen in Ansatz gebracht. Es gibt eine Gesellschaft der Vonovia, die sich um Modernisierungen kümmert und die Rechnungen ausstellt. Das heißt, eine Vonovia-Firma stellt einer anderen Vonovia-Firma die Rechnung aus. Und da ist natürlich aus unserer Sicht schon ein besonderes Augenmerk drauf zu legen, ob diese Rechnungen korrekt sind und wie die Kosten, die darin enthalten sind, auch belegt sind. Wir würden dann gerne erst mal wissen, ob diese Kosten tatsächlich alle angefallen sind. Es ist fraglich, ob es dazu wirklich Belege gibt.

Was werfen Sie Vonovia vor?
Wir haben bislang noch keine Belege dafür, dass die Kosten für Ingenieure überhaupt angefallen sind und dass es zu den Heizungssanierungen auch die dazu passenden Architektenverträge gibt. Bundesweit wurde uns auf mehrfache Anfrage jedenfalls noch nicht ein einziger vorgelegt. Unserer Auffassung nach dürfen die Kosten auch nicht in Ansatz gebracht werden, solange die Belege nicht vorgelegt wurden. Der Mieter hat ein Recht, das nachzuvollziehen, und muss dann auch Einsicht in die Belege haben können. Vonovia sperrt sich aber beharrlich und will sie nicht rausgeben. Wir haben also allen Grund zu der Vermutung, dass es diese Verträge gar nicht gibt. Solange das so bleibt, müssten die Kosten aus der Rechnung gestrichen werden, womit die Mieterhöhungen auch schon deutlich geringer ausfallen müssten.

Fällt es aus Ihrer Sicht unter den strafrechtlichen Tatbestand des Betrugs, Kosten zu berechnen, die nicht angefallen sind?
Wenn Mieter wissentlich benachteiligt werden, wäre das ein passender Begriff. Wir haben tatsächlich nur eine dürftige Rechtsprechung zu dem Thema. Vonovia ist ein Konzern mit Strukturen von Tochtergesellschaften, bei denen es untereinander Verbindungen, Gewinnabführungsverträge und Beherrschungsverträge gibt. Für das deutsche Mietrecht ist das ein besonderer, neuerer Fall, der die juristische Bewertung schwierig macht. Es wird nötig sein, dass das gerichtlich erst einmal neu entschieden wird.

Können Sie dieses systematische Vorgehen noch etwas detaillierter beschreiben?
Man darf nicht den Fehler machen, Vonovia zu unterstellen, sie wären nicht seriös oder sie würden nicht wissen, was sie tun. Der Wohnungskonzern ist sehr professionell aufgestellt und mittlerweile nicht nur in Deutschland, sondern auch in Schweden das größte Wohnungsunternehmen geworden. Vonovia hat Bestände in Österreich und wirft den Blick nach Frankreich und in die Niederlande. Der Dax-Konzern will immer wieder darstellen, warum es sich lohnt, in die Vonovia-Aktie zu investieren. Vonovia war sehr erfolgreich in den letzten Jahren – zumindest aus Sicht der Aktionäre. Dieses Modernisierungsprogramm ist eine Strategie. Hunderte Millionen werden in die Modernisierung der Bestände investiert. Natürlich steht dahinter das Kalkül, nach deutschem Recht aufgrund von Modernisierungen Mieterhöhungen geltend zu machen.

Was meinen Sie konkret?
Diese Modernisierungsmieterhöhungen sind die großen Werttreiber und machen den weitaus größten Anteil der Mieterhöhungen bei Vonovia aus. Aus dieser Investitionsstrategie folgen die Probleme, mit denen wir es zu tun haben: zu hohe Abrechnungen, nicht belegte Kosten und zu hohe Mieterhöhungen. Kurzum: Es wird massiv Geld reingesteckt, um noch deutlich mehr Geld rauszuholen. Die Energieeffizienz bei einer energetischen Sanierung kann Vonovia völlig egal sein – der Konzern nutzt das deutsche Recht konsequent aus, diese Investitionen auf die Mieter umzulegen. Eine weitere Besonderheit des Systems Vonovia ist, dass der Konzern mittlerweile einen Großteil der Modernisierungsarbeiten und auch der Dienstleistungen im Bereich Betriebskosten durch eigene Tochterunternehmen durchführen lässt. Dieses Insourcing spült weitere Millionen an Gewinn in die Konzernkasse. Da sich die Vonovia über ihre Tochterunternehmen quasi selbst die Rechnungen für diese Arbeit ausstellt, muss nach unserer Ansicht besonders genau geprüft werden, ob dabei alles korrekt vonstattengeht.

Nach deutscher Rechtslage dürfen Vermieter Modernisierungen mit acht Prozent pro Jahr auf die Mieter umlegen. Wo liegt also das Problem?
Die Gesetzeslage lässt das zu. Als Mieterbund sagen wir schon lange, dass dieses besondere deutsche Rechtssystem in diesem Punkt verändert werden muss. Es gibt einen gültigen Mietvertrag für eine Wohnung, und die Gegenleistung ist die Mietzahlung. Bei einer Modernisierung kann der Vermieter aber einseitig in dieses Mietverhältnis eingreifen und die Maßnahme ohne Zustimmung des Mieters durchführen. Das ist eine sehr ungewöhnliche Konstruktion. Angesichts der Zinssätze, bei denen sich Vonovia mit etwa zwei Prozent Fremdkapital versorgen kann, ist das die Einladung zum Gelddrucken. Denn die Rendite, die Vonovia nach der Modernisierung durch die Mieterhöhung bekommt, ist deutlich höher als das, was Vonovia für das investierte Fremdkapital an Zinsen zahlen muss. Als Vonovia pro Jahr noch elf Prozent der Investitionssumme auf die Mieter umlegen durfte, war die Differenz noch größer; jetzt sind noch acht Prozent pro Jahr möglich, aber die Rendite ist dadurch immer noch erheblich größer als die Zinslast. Dadurch, dass Vonovia dieses Anlagemodell perfektioniert hat, hat die Aktie in den letzten Jahren auch so stark an Wert zugelegt. Die Zeche dafür zahlen die Mieter.

Was fordern Sie?
Der Deutsche Mieterbund fordert erst mal die Absenkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent pro Jahr. Dieser Paragraf aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss darüber hinaus grundsätzlich überarbeitet werden. Bisher haben wir die Situation, dass die Modernisierungsumlage – also die Kosten für die Mieter – völlig unabhängig davon sind, welchen energetischen Effekt die Maßnahme hat. Solange sie irgendeinen nachvollziehbaren Effekt hat – zum Beispiel durch neue Heizungsanlagen oder Wärmedämmung –, kann man diese Kosten umlegen. Es steht aber in keiner Relation zum Effekt auf die Heizkosten. Das ist nicht gerecht. Der Deutsche Mieterbund vertritt die Auffassung, dass die Kosten für diese gesellschaftliche Aufgabe, also den Umbau des Wohnungsbestandes, paritätisch übernommen werden müssen: teils vom Vermieter, der dadurch auch den Wert seiner Immobilie steigert, teils vom Mieter und teils durch Fördermaßnahmen vom Staat. Kurzum: Die ganze Logik dieses Paragrafen muss geändert werden.

Warum glauben Sie, dass die Bundesregierung das nicht ändert?
Die Regierung hat das Ziel, die Eigentümer dazu zu bewegen, ihre Bestände energetisch zu sanieren. Daher folgt sie der Logik, welche finanziellen Anreize man den Investoren oder den Eigentümern, also den Vermietern, bieten kann. Eine Regelung, die das paritätisch aufteilt, ist komplizierter und scheint der Bundesregierung zu unattraktiv zu sein, um die Klimaschutzziele zu erreichen.

Bildtexte:
Vonovia-Experte Daniel Zimmermann warnt vor Modernisierungskosten, die gar nicht angefallen sind: „ Man sollte sich nicht der Illusion hingeben, dass da nur ab und zu mal ein Fehler auftritt.″
Daniel Zimmermann ist der Vonovia-Experte beim Deutschen Mieterbund.
Fotos:
Michael Gründel, DMB

Osnabrück Die Redaktion hat Deutschlands größten privaten Vermieter mit den Vorwürfen zum „ System Vonovia″ konfrontiert. Konkrete Antworten auf die wichtigsten Fragen bleibt der Konzern indes schuldig.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) wirft Vonovia vor, beim Austausch von Heizungsanlage Ingenieursleistungen abzurechnen, obwohl Heizungs-Fachfirmen diese Arbeiten bei kleineren Anlagen normalerweise für weitaus weniger Honorar selbst übernehmen. Das bestätigte schon die Osnabrücker Heizungsinnung. Dem DMB liegen bundesweit Dutzende Fälle vor, bei denen nach der Erneuerung von Heizungsanlagen mehr als 10 000 Euro für Ingenieursleistungen abgerechnet wurden. Die Abrechnungen ähneln sich demnach bundesweit sehr.

Was hält Vonovia vom Deutschen Mieterbund? Die Vonovia-Sprecherin Bettina Benner sagte: „ Auch mit dem Deutschen Mieterbund sind wir zwar nicht immer einer Meinung, aber im regen, konstruktiven Austausch.″ Den konkreten Vorwurf zu Ingenieursleistungen, die zu Unrecht abgerechnet worden sein sollen, wies Benner zurück und sagte: „ Wir ermitteln die Kosten für Architekten- und Ingenieursleistungen korrekt.″

Der Austausch von Heizkesseln erfolge auf Basis von Einheitspreisen, die vertraglich mit für Vonovia tätigen Fachfirmen festgelegt und regelmäßig auf Basis von Marktpreisinformationen überprüft und angepasst würden. Mit Modernisierung und Instandhaltung verbessere der Immobilienriese Gebäude- und Wohnqualität. Dabei werde zwischen Instandhaltung und Modernisierung getrennt. Auch den Vorwurf, dass Vonovia-Tochtergesellschaften bewusst zu hohe Kosten abrechneten, wies Benner zurück. Heizungsmodernisierungen zielten auf eine „ kundengerechte, energieeffiziente und wirtschaftliche Ausführung″. Die Angebotsschreiben der Vonovia-Tochterfirmen über Instandhaltungsarbeiten und - kosten seien branchenüblich und rechtmäßig verfasst. Benner beschrieb die Rechtsauffassung des Konzerns: „ Die Modernisierungsarbeiten und die Architekten- und Ingenieursleistungen müssen dort nicht eigens aufgeführt werden.″

Legt Vonovia Verträge vor? Die Frage unserer Redaktion, ob Vonovia entsprechende Belege für Verträge mit Architekten oder Ingenieuren im Rahmen von Heizungserneuerungen vorlegen kann, ließ die Sprecherin unbeantwortet. Stattdessen sagte sie, eine „ professionelle Instandhaltung″ könne der Konzern nur leisten, weil er mittlerweile 5000 eigene Handwerker habe. Das sogenannte „ Insourcing″ sei die „ richtige Reaktion auf schlechte Leistungen und hohe Preise″, als die Dienstleistungen noch komplett outgesourct gewesen seien.

Vonovia-Chef Rolf Buch sagte in einer Mitteilung, der Konzern verpflichte sich, die Mieterhöhung nach einer Modernisierung auf höchstens zwei Euro pro Quadratmeter zu begrenzen: „ Das kann für manche Mieter immer noch zu viel sein. Auch für diejenigen, die sich das nicht leisten können, finden wir gemeinsam eine Lösung.″ Nach der Rechtslage dürfen Vermieter Modernisierungskosten mit acht Prozent pro Jahr auf Mieter umlegen. Darauf bezog sich offenbar auch Benner, als sie erklärte: „ Wann eine Miete erhöht werden darf, ist rechtlich geregelt.″

Bildtext:
Das Modernisierungsprogramm gehört zur Geschäftsstrategie von Vonovia.
Foto:
Michael Gründel

Jean-Charles Fays