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1.
Erscheinungsdatum:
14.12.2019
aus Zeitung:
Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ
Überschrift:
So funktioniert das System Vonovia
Wie der Wohnungskonzern die Vorwürfe kommentiert
Zwischenüberschrift:
Experte des Mieterbunds erklärt, wie das Dax-Unternehmen zur Gelddruckmaschine wurde
Umstrittene Ingenieursleistungen: Warum legt der größte deutsche Vermieter nicht die Belege vor?
Artikel:
Originaltext:
Osnabrück
Die
in
Osnabrück
und
vielen
anderen
Städten
kritisierten
Heizungssanierungen
sind
nur
ein
kleiner
Teil
der
Modernisierungen,
die
der
Dax-
Konzern
auf
die
Mieter
umlegt.
Der
Vonovia-
Experte
des
Deutschen
Mieterbunds,
Daniel
Zimmermann,
erklärt
das
System
Vonovia
und
erläutert,
warum
die
aktuelle
Gesetzeslage
für
Vonovia
„
die
Einladung
zum
Gelddrucken
ist″.
Wie
kommentieren
Sie,
dass
Vonovia
beim
Austausch
von
rund
30
Jahre
alten
Heizungsanlagen
oft
mehr
als
10
000
Euro
für
Ingenieursleistungen
abrechnet?
Wir
haben
es
hier
mit
einem
Dax-
Konzern
und
dem
größten
deutschen
Wohnungsunternehmen
zu
tun.
Die
Sachen
passieren
nicht
zufällig,
sie
sollen
so
passieren.
Man
sollte
sich
nicht
der
Illusion
hingeben,
dass
da
nur
ab
und
zu
mal
ein
Fehler
auftritt.
Bei
den
Heizungsmodernisierungen
müssen
wir
feststellen,
dass
das
Vorgehen
bei
Vonovia
bundesweit
einheitlich
ist.
Wir
haben
bundesweit
Dutzende
Fälle
gefunden,
bei
denen
Ingenieursleistungen
für
den
Austausch
von
Heizungsanlagen
abgerechnet
wurden.
Die
Abrechnungen,
die
auch
in
Osnabrück
vom
Obermeister
der
Heizungsinnung
kritisiert
worden
sind,
ähneln
sich
bundesweit
sehr.
Einer
der
vielleicht
auffälligsten
Punkte
dabei
ist,
dass
es
sich
in
den
meisten
Fällen
um
fast
30
Jahre
alte
Heizungen
handelt,
die
durch
neuere
ersetzt
werden.
Der
Instandhaltungsanteil
ist
dennoch
minimal.
Wir
reden
hier
über
maximal
zwei
bis
drei
Prozent.
Der
Rest
der
Kosten
dieser
Maßnahme
wird
quasi
komplett
auf
die
Mieter
umgelegt,
sodass
sie
diese
neue
Heizung
bezahlen.
Warum
darf
Vonovia
überhaupt
solche
Leistungen
abrechnen?
Ob
das
alles
rechtens
ist,
müssen
natürlich
in
letzter
Instanz
die
Gerichte
entscheiden.
Wenn
es
an
verschiedenen
Orten
vor
Gericht
geht,
wie
es
zum
Beispiel
in
einem
Fall
aus
Gießen
der
Fall
war,
macht
Vonovia
mit
einem
Anerkenntnisurteil
quasi
einen
Rückzieher,
sodass
die
Sache
inhaltlich
gar
nicht
vor
Gericht
entschieden
wird.
Auffällig
sind
die
sehr
hohen
Kosten,
die
nach
Angaben
des
Osnabrücker
Obermeisters
der
Heizungsinnung
eigentlich
keine
gerechtfertigten
Kosten
sind.
Ähnliches
liegt
uns
auch
aus
anderen
Städten
vor.
Eigentlich
müsste
Vonovia
nun
nachweisen,
dass
diese
Kosten
so
gerechtfertigt
und
vor
allem
auch
tatsächlich
entstanden
sind.
Und
da
kommen
wir
zum
System
Vonovia.
Können
Sie
dieses
System
Vonovia
erläutern?
Die
Kosten,
die
hier
aufgeführt
werden,
werden
durch
eigene
Tochterunternehmen
in
Ansatz
gebracht.
Es
gibt
eine
Gesellschaft
der
Vonovia,
die
sich
um
Modernisierungen
kümmert
und
die
Rechnungen
ausstellt.
Das
heißt,
eine
Vonovia-
Firma
stellt
einer
anderen
Vonovia-
Firma
die
Rechnung
aus.
Und
da
ist
natürlich
aus
unserer
Sicht
schon
ein
besonderes
Augenmerk
drauf
zu
legen,
ob
diese
Rechnungen
korrekt
sind
und
wie
die
Kosten,
die
darin
enthalten
sind,
auch
belegt
sind.
Wir
würden
dann
gerne
erst
mal
wissen,
ob
diese
Kosten
tatsächlich
alle
angefallen
sind.
Es
ist
fraglich,
ob
es
dazu
wirklich
Belege
gibt.
Was
werfen
Sie
Vonovia
vor?
Wir
haben
bislang
noch
keine
Belege
dafür,
dass
die
Kosten
für
Ingenieure
überhaupt
angefallen
sind
und
dass
es
zu
den
Heizungssanierungen
auch
die
dazu
passenden
Architektenverträge
gibt.
Bundesweit
wurde
uns
auf
mehrfache
Anfrage
jedenfalls
noch
nicht
ein
einziger
vorgelegt.
Unserer
Auffassung
nach
dürfen
die
Kosten
auch
nicht
in
Ansatz
gebracht
werden,
solange
die
Belege
nicht
vorgelegt
wurden.
Der
Mieter
hat
ein
Recht,
das
nachzuvollziehen,
und
muss
dann
auch
Einsicht
in
die
Belege
haben
können.
Vonovia
sperrt
sich
aber
beharrlich
und
will
sie
nicht
rausgeben.
Wir
haben
also
allen
Grund
zu
der
Vermutung,
dass
es
diese
Verträge
gar
nicht
gibt.
Solange
das
so
bleibt,
müssten
die
Kosten
aus
der
Rechnung
gestrichen
werden,
womit
die
Mieterhöhungen
auch
schon
deutlich
geringer
ausfallen
müssten.
Fällt
es
aus
Ihrer
Sicht
unter
den
strafrechtlichen
Tatbestand
des
Betrugs,
Kosten
zu
berechnen,
die
nicht
angefallen
sind?
Wenn
Mieter
wissentlich
benachteiligt
werden,
wäre
das
ein
passender
Begriff.
Wir
haben
tatsächlich
nur
eine
dürftige
Rechtsprechung
zu
dem
Thema.
Vonovia
ist
ein
Konzern
mit
Strukturen
von
Tochtergesellschaften,
bei
denen
es
untereinander
Verbindungen,
Gewinnabführungsverträge
und
Beherrschungsverträge
gibt.
Für
das
deutsche
Mietrecht
ist
das
ein
besonderer,
neuerer
Fall,
der
die
juristische
Bewertung
schwierig
macht.
Es
wird
nötig
sein,
dass
das
gerichtlich
erst
einmal
neu
entschieden
wird.
Können
Sie
dieses
systematische
Vorgehen
noch
etwas
detaillierter
beschreiben?
Man
darf
nicht
den
Fehler
machen,
Vonovia
zu
unterstellen,
sie
wären
nicht
seriös
oder
sie
würden
nicht
wissen,
was
sie
tun.
Der
Wohnungskonzern
ist
sehr
professionell
aufgestellt
und
mittlerweile
nicht
nur
in
Deutschland,
sondern
auch
in
Schweden
das
größte
Wohnungsunternehmen
geworden.
Vonovia
hat
Bestände
in
Österreich
und
wirft
den
Blick
nach
Frankreich
und
in
die
Niederlande.
Der
Dax-
Konzern
will
immer
wieder
darstellen,
warum
es
sich
lohnt,
in
die
Vonovia-
Aktie
zu
investieren.
Vonovia
war
sehr
erfolgreich
in
den
letzten
Jahren
–
zumindest
aus
Sicht
der
Aktionäre.
Dieses
Modernisierungsprogramm
ist
eine
Strategie.
Hunderte
Millionen
werden
in
die
Modernisierung
der
Bestände
investiert.
Natürlich
steht
dahinter
das
Kalkül,
nach
deutschem
Recht
aufgrund
von
Modernisierungen
Mieterhöhungen
geltend
zu
machen.
Was
meinen
Sie
konkret?
Diese
Modernisierungsmieterhöhungen
sind
die
großen
Werttreiber
und
machen
den
weitaus
größten
Anteil
der
Mieterhöhungen
bei
Vonovia
aus.
Aus
dieser
Investitionsstrategie
folgen
die
Probleme,
mit
denen
wir
es
zu
tun
haben:
zu
hohe
Abrechnungen,
nicht
belegte
Kosten
und
zu
hohe
Mieterhöhungen.
Kurzum:
Es
wird
massiv
Geld
reingesteckt,
um
noch
deutlich
mehr
Geld
rauszuholen.
Die
Energieeffizienz
bei
einer
energetischen
Sanierung
kann
Vonovia
völlig
egal
sein
–
der
Konzern
nutzt
das
deutsche
Recht
konsequent
aus,
diese
Investitionen
auf
die
Mieter
umzulegen.
Eine
weitere
Besonderheit
des
Systems
Vonovia
ist,
dass
der
Konzern
mittlerweile
einen
Großteil
der
Modernisierungsarbeiten
und
auch
der
Dienstleistungen
im
Bereich
Betriebskosten
durch
eigene
Tochterunternehmen
durchführen
lässt.
Dieses
Insourcing
spült
weitere
Millionen
an
Gewinn
in
die
Konzernkasse.
Da
sich
die
Vonovia
über
ihre
Tochterunternehmen
quasi
selbst
die
Rechnungen
für
diese
Arbeit
ausstellt,
muss
nach
unserer
Ansicht
besonders
genau
geprüft
werden,
ob
dabei
alles
korrekt
vonstattengeht.
Nach
deutscher
Rechtslage
dürfen
Vermieter
Modernisierungen
mit
acht
Prozent
pro
Jahr
auf
die
Mieter
umlegen.
Wo
liegt
also
das
Problem?
Die
Gesetzeslage
lässt
das
zu.
Als
Mieterbund
sagen
wir
schon
lange,
dass
dieses
besondere
deutsche
Rechtssystem
in
diesem
Punkt
verändert
werden
muss.
Es
gibt
einen
gültigen
Mietvertrag
für
eine
Wohnung,
und
die
Gegenleistung
ist
die
Mietzahlung.
Bei
einer
Modernisierung
kann
der
Vermieter
aber
einseitig
in
dieses
Mietverhältnis
eingreifen
und
die
Maßnahme
ohne
Zustimmung
des
Mieters
durchführen.
Das
ist
eine
sehr
ungewöhnliche
Konstruktion.
Angesichts
der
Zinssätze,
bei
denen
sich
Vonovia
mit
etwa
zwei
Prozent
Fremdkapital
versorgen
kann,
ist
das
die
Einladung
zum
Gelddrucken.
Denn
die
Rendite,
die
Vonovia
nach
der
Modernisierung
durch
die
Mieterhöhung
bekommt,
ist
deutlich
höher
als
das,
was
Vonovia
für
das
investierte
Fremdkapital
an
Zinsen
zahlen
muss.
Als
Vonovia
pro
Jahr
noch
elf
Prozent
der
Investitionssumme
auf
die
Mieter
umlegen
durfte,
war
die
Differenz
noch
größer;
jetzt
sind
noch
acht
Prozent
pro
Jahr
möglich,
aber
die
Rendite
ist
dadurch
immer
noch
erheblich
größer
als
die
Zinslast.
Dadurch,
dass
Vonovia
dieses
Anlagemodell
perfektioniert
hat,
hat
die
Aktie
in
den
letzten
Jahren
auch
so
stark
an
Wert
zugelegt.
Die
Zeche
dafür
zahlen
die
Mieter.
Was
fordern
Sie?
Der
Deutsche
Mieterbund
fordert
erst
mal
die
Absenkung
der
Modernisierungsumlage
auf
vier
Prozent
pro
Jahr.
Dieser
Paragraf
aus
dem
Bürgerlichen
Gesetzbuch
muss
darüber
hinaus
grundsätzlich
überarbeitet
werden.
Bisher
haben
wir
die
Situation,
dass
die
Modernisierungsumlage
–
also
die
Kosten
für
die
Mieter
–
völlig
unabhängig
davon
sind,
welchen
energetischen
Effekt
die
Maßnahme
hat.
Solange
sie
irgendeinen
nachvollziehbaren
Effekt
hat
–
zum
Beispiel
durch
neue
Heizungsanlagen
oder
Wärmedämmung
–,
kann
man
diese
Kosten
umlegen.
Es
steht
aber
in
keiner
Relation
zum
Effekt
auf
die
Heizkosten.
Das
ist
nicht
gerecht.
Der
Deutsche
Mieterbund
vertritt
die
Auffassung,
dass
die
Kosten
für
diese
gesellschaftliche
Aufgabe,
also
den
Umbau
des
Wohnungsbestandes,
paritätisch
übernommen
werden
müssen:
teils
vom
Vermieter,
der
dadurch
auch
den
Wert
seiner
Immobilie
steigert,
teils
vom
Mieter
und
teils
durch
Fördermaßnahmen
vom
Staat.
Kurzum:
Die
ganze
Logik
dieses
Paragrafen
muss
geändert
werden.
Warum
glauben
Sie,
dass
die
Bundesregierung
das
nicht
ändert?
Die
Regierung
hat
das
Ziel,
die
Eigentümer
dazu
zu
bewegen,
ihre
Bestände
energetisch
zu
sanieren.
Daher
folgt
sie
der
Logik,
welche
finanziellen
Anreize
man
den
Investoren
oder
den
Eigentümern,
also
den
Vermietern,
bieten
kann.
Eine
Regelung,
die
das
paritätisch
aufteilt,
ist
komplizierter
und
scheint
der
Bundesregierung
zu
unattraktiv
zu
sein,
um
die
Klimaschutzziele
zu
erreichen.
Bildtexte:
Vonovia-
Experte
Daniel
Zimmermann
warnt
vor
Modernisierungskosten,
die
gar
nicht
angefallen
sind:
„
Man
sollte
sich
nicht
der
Illusion
hingeben,
dass
da
nur
ab
und
zu
mal
ein
Fehler
auftritt.″
Daniel
Zimmermann
ist
der
Vonovia-
Experte
beim
Deutschen
Mieterbund.
Fotos:
Michael
Gründel,
DMB
Osnabrück
Die
Redaktion
hat
Deutschlands
größten
privaten
Vermieter
mit
den
Vorwürfen
zum
„
System
Vonovia″
konfrontiert.
Konkrete
Antworten
auf
die
wichtigsten
Fragen
bleibt
der
Konzern
indes
schuldig.
Der
Deutsche
Mieterbund
(DMB)
wirft
Vonovia
vor,
beim
Austausch
von
Heizungsanlage
Ingenieursleistungen
abzurechnen,
obwohl
Heizungs-
Fachfirmen
diese
Arbeiten
bei
kleineren
Anlagen
normalerweise
für
weitaus
weniger
Honorar
selbst
übernehmen.
Das
bestätigte
schon
die
Osnabrücker
Heizungsinnung.
Dem
DMB
liegen
bundesweit
Dutzende
Fälle
vor,
bei
denen
nach
der
Erneuerung
von
Heizungsanlagen
mehr
als
10
000
Euro
für
Ingenieursleistungen
abgerechnet
wurden.
Die
Abrechnungen
ähneln
sich
demnach
bundesweit
sehr.
Was
hält
Vonovia
vom
Deutschen
Mieterbund?
Die
Vonovia-
Sprecherin
Bettina
Benner
sagte:
„
Auch
mit
dem
Deutschen
Mieterbund
sind
wir
zwar
nicht
immer
einer
Meinung,
aber
im
regen,
konstruktiven
Austausch.″
Den
konkreten
Vorwurf
zu
Ingenieursleistungen,
die
zu
Unrecht
abgerechnet
worden
sein
sollen,
wies
Benner
zurück
und
sagte:
„
Wir
ermitteln
die
Kosten
für
Architekten-
und
Ingenieursleistungen
korrekt.″
Der
Austausch
von
Heizkesseln
erfolge
auf
Basis
von
Einheitspreisen,
die
vertraglich
mit
für
Vonovia
tätigen
Fachfirmen
festgelegt
und
regelmäßig
auf
Basis
von
Marktpreisinformationen
überprüft
und
angepasst
würden.
Mit
Modernisierung
und
Instandhaltung
verbessere
der
Immobilienriese
Gebäude-
und
Wohnqualität.
Dabei
werde
zwischen
Instandhaltung
und
Modernisierung
getrennt.
Auch
den
Vorwurf,
dass
Vonovia-
Tochtergesellschaften
bewusst
zu
hohe
Kosten
abrechneten,
wies
Benner
zurück.
Heizungsmodernisierungen
zielten
auf
eine
„
kundengerechte,
energieeffiziente
und
wirtschaftliche
Ausführung″.
Die
Angebotsschreiben
der
Vonovia-
Tochterfirmen
über
Instandhaltungsarbeiten
und
-
kosten
seien
branchenüblich
und
rechtmäßig
verfasst.
Benner
beschrieb
die
Rechtsauffassung
des
Konzerns:
„
Die
Modernisierungsarbeiten
und
die
Architekten-
und
Ingenieursleistungen
müssen
dort
nicht
eigens
aufgeführt
werden.″
Legt
Vonovia
Verträge
vor?
Die
Frage
unserer
Redaktion,
ob
Vonovia
entsprechende
Belege
für
Verträge
mit
Architekten
oder
Ingenieuren
im
Rahmen
von
Heizungserneuerungen
vorlegen
kann,
ließ
die
Sprecherin
unbeantwortet.
Stattdessen
sagte
sie,
eine
„
professionelle
Instandhaltung″
könne
der
Konzern
nur
leisten,
weil
er
mittlerweile
5000
eigene
Handwerker
habe.
Das
sogenannte
„
Insourcing″
sei
die
„
richtige
Reaktion
auf
schlechte
Leistungen
und
hohe
Preise″,
als
die
Dienstleistungen
noch
komplett
outgesourct
gewesen
seien.
Vonovia-
Chef
Rolf
Buch
sagte
in
einer
Mitteilung,
der
Konzern
verpflichte
sich,
die
Mieterhöhung
nach
einer
Modernisierung
auf
höchstens
zwei
Euro
pro
Quadratmeter
zu
begrenzen:
„
Das
kann
für
manche
Mieter
immer
noch
zu
viel
sein.
Auch
für
diejenigen,
die
sich
das
nicht
leisten
können,
finden
wir
gemeinsam
eine
Lösung.″
Nach
der
Rechtslage
dürfen
Vermieter
Modernisierungskosten
mit
acht
Prozent
pro
Jahr
auf
Mieter
umlegen.
Darauf
bezog
sich
offenbar
auch
Benner,
als
sie
erklärte:
„
Wann
eine
Miete
erhöht
werden
darf,
ist
rechtlich
geregelt.″
Bildtext:
Das
Modernisierungsprogramm
gehört
zur
Geschäftsstrategie
von
Vonovia.
Foto:
Michael
Gründel
Autor:
Jean-Charles Fays