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1.
Erscheinungsdatum:
10.12.2019
aus Zeitung:
Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ
Überschrift:
Wie Vonovia bei Modernisierungen abkassiert
Zwischenüberschrift:
Deutschem Mieterbund liegen bundesweit mehr als 40 Fälle nach Osnabrücker Muster vor
Artikel:
Originaltext:
Osnabrück
Osnabrück
ist
kein
Einzelfall:
Die
Osnabrücker
Heizungsinnung
beschuldigte
Vonovia,
über
eine
Tochterfirma
drei-
bis
viermal
zu
hohe
Kosten
für
eine
neue
Heizungsanlage
in
einem
Osnabrücker
Mehrfamilienhaus
abgerechnet
und
auf
Mieter
umgelegt
zu
haben.
Kurz
danach
senkte
Vonovia
die
geforderte
Mieterhöhung
um
70
Prozent.
Der
Deutsche
Mieterbund
berichtet
nun
von
Dutzenden
Fällen
dieser
Art
und
erkennt
„
ein
Muster″.
Wie
sah
der
Osnabrücker
Fall
aus?
Der
Osnabrücker
Mieter
Bernd
Mühle
hatte
im
Januar
gegen
seinen
Vermieter
geklagt,
weil
er
monatlich
117
Euro
mehr
Miete
zahlen
sollte,
nachdem
eine
37
Jahre
alte
Heizung
ausgetauscht
wurde.
Mehr
als
98
Prozent
der
Gesamtkosten
einer
Heizungsanlage,
die
Vonovia
auf
53
810
Euro
bezifferte,
hatte
der
Dax-
Konzern
auf
die
vier
Parteien
in
dem
Vonovia
Mietshaus
in
Osnabrück-
Wüste
umgelegt.
Laut
dem
Obermeister
der
Heizungsinnung
Osnabrück,
Kai
Schaupmann,
lag
ein
marktüblicher
Preis
für
diese
Heizungsanlage
aber
lediglich
zwischen
12
000
und
15
000
Euro.
Insbesondere
Kosten
für
Ingenieursleistungen,
die
mit
14
547
Euro
abgerechnet
wurden,
hätten
laut
Schaupmann
gar
nicht
berechnet
werden
dürfen.
Für
den
Einbau
der
Brennwertanlage
„
Wolf
CGB-
50″
hält
der
Innungsobermeister
einen
Ingenieur
nicht
für
nötig,
da
„
die
hydraulische
Einbindung
im
Gesamtsystem
keine
Herausforderungen
an
den
Fachhandwerker
darstellt″.
Für
Schaupmann
war
es
daher
unbegreiflich,
warum
dieser
Posten
in
der
Kostenaufstellung,
die
der
Konzern
an
Mieter
Bernd
Mühle
geschickt
hatte,
überhaupt
Erwähnung
findet.
Warum
sind
die
bundesweiten
Fälle
vergleichbar?
Umso
überraschender,
dass
dieser
Fall
keine
Ausnahme
darstellt.
Der
Vonovia-
Experte
des
Deutschen
Mieterbunds,
Daniel
Zimmermann,
spricht
von
einer
gängigen
Praxis
des
Unternehmens
und
erläutert:
„
Wir
haben
bundesweit
Dutzende
Fälle
gefunden,
bei
denen
Ingenieursleistungen
für
den
Austausch
von
Heizungsanlagen
abgerechnet
wurden.
Die
Abrechnungen,
die
auch
in
Osnabrück
vom
Obermeister
der
Heizungsinnung
kritisiert
worden
sind,
ähneln
sich
bundesweit
sehr.″
Zimmermann
hat
unserer
Redaktion
eine
Auswertung
von
mehr
als
40
Fällen
vorgelegt.
Bundesweit
sind
es
seinen
Angaben
zufolge
sogar
erheblich
mehr,
da
der
Deutsche
Mieterbund
nur
eine
kleine
Stichprobe
aus
verschiedenen
Städten
gezogen
habe,
wobei
ausnahmslos
das
gleiche
Muster
vorgefunden
worden
sei.
In
den
überwiegenden
Fällen
wurden
die
Heizungsanlagen
Wolf
CGB
35,
Wolf
CGB
50,
Wolf
CGB
75
oder
Wolf
CGB
100
eingebaut.
Nach
der
Expertise
des
Chefs
der
Osnabrücker
Heizungsinnung
müsse
infrage
gestellt
werden,
„
ob
im
Rahmen
der
doch
recht
standardisierten
Heizungsmodernisierungen
tatsächlich
Architektenleistungen
notwendig
sind″.
Da
in
jedem
vom
Deutschen
Mieterbund
dokumentierten
Fall
Leistungen
nach
der
Honorarordnung
für
Architekten
und
Ingenieure
von
im
Schnitt
deutlich
mehr
als
10
000
Euro
abgerechnet
wurden,
stelle
sich
„
mit
Blick
auf
die
Standardisierung
der
Maßnahmen″
die
Frage,
„
ob
hier
nicht
unnötigerweise
Kosten
anfallen″.
In
den
meisten
Fällen
handle
es
sich
um
fast
30
Jahre
alte
Heizungen,
die
durch
neuere
ersetzt
werden.
Der
von
Vonovia
berücksichtigte
Instandhaltungsanteil
sei
dennoch
minimal
und
liege
in
den
meisten
Fällen,
die
ihm
vorliegen,
bei
maximal
zwei
bis
drei
Prozent.
Der
Rest
der
Kosten
dieser
Maßnahme
werde
„
quasi
komplett
auf
die
Mieter
umgelegt,
sodass
sie
diese
neue
Heizung
bezahlen″,
erläutert
Zimmermann.
Welche
vergleichbaren
Fälle
gingen
vor
Gericht?
Wer
sich
gegen
Mieterhöhungen
aufgrund
solcher
Modernisierungsmaßnahmen
vor
Gericht
wehrt,
scheint
gute
Karten
zu
haben.
Erst
im
Sommer
hatte
eine
Vonovia-
Mieterin
in
Gießen
Erfolg.
Auch
in
diesem
Fall
war
eine
fast
30
Jahre
alte,
offenbar
störanfällige
Heizungsanlage
ausgetauscht
und
die
Kosten
in
Höhe
von
rund
44
000
Euro
fast
komplett
auf
die
Mieter
abgewälzt
worden.
Bei
der
Heizungsanlage
für
das
Vierparteienhaus
waren
Architekten-
und
Ingenieursleistungen
in
Höhe
von
mehr
als
12
500
Euro
abgerechnet
worden.
Im
Osnabrücker
Fall
Mühle
lagen
diese
„
Baunebenkosten″
somit
nur
rund
2000
Euro
höher.
Das
Verfahren
endete
in
Gießen
mit
einem
sogenannten
Anerkenntnisurteil.
Demnach
erkannte
Vonovia
an,
dass
die
Mieterhöhung
unwirksam
ist.
Die
vorsorglich
gezahlte
Mieterhöhung
wurde
zurückerstattet.
Zimmermann
erklärt:
„
Mit
dem
Anerkenntnisurteil
macht
Vonovia
quasi
einen
Rückzieher,
sodass
die
Sache
inhaltlich
gar
nicht
vor
Gericht
entschieden
wird.″
Susanne
Eue,
die
Gießener
Rechtsanwältin
der
Vonovia-
Mieterin,
sagt:
„
Vonovia
weiß
offenbar
um
die
Schwachstellen
ihrer
Mieterhöhungsverlangen
und
lässt
es
gar
nicht
erst
zum
Urteil
kommen.″
Der
Vorsitzende
des
Gießener
Mietervereins,
Stefan
Kaisers,
erklärt,
dass
die
meisten
Mieter
erfahrungsgemäß
nicht
klagewillig
sind.
Aus
Angst,
die
Wohnung
zu
verlieren,
sei
die
Hemmschwelle
bei
vielen
Mietern
sehr
hoch.
Warum
zeigt
Vonovia
nicht
die
Belege?
Auch
Knut
Unger
vom
Mieterverein
in
Witten
hat
Vonovia
mit
Fällen
in
der
Stadt
nahe
der
Vonovia-
Konzernzentrale
in
Bochum
konfrontiert.
Der
Mieterverein-
Chef
bat
um
Erläuterung
der
Baunebenkosten
bei
den
Heizungssanierungen,
nachdem
rund
20
Vonovia-
Mieter
den
Mieterverein
beauftragt
hatten,
die
Baukosten
als
Begründung
der
Mieterhöhungen
zu
prüfen.
Bis
zum
Abschluss
der
Überprüfungen
halten
die
Wittener
Mieter
die
verlangten
Mieterhöhungen
zurück.
Auch
auf
mehrfache
Anfrage
hatte
Deutschlands
größter
privater
Vermieter
allerdings
keine
Rechnungen
von
Architekten-
oder
Ingenieursarbeiten
vorgelegt.
Auf
Anfrage
des
Deutschen
Mieterbundes
(DMB)
weigerte
sich
Vonovia
ebenfalls,
diese
Belege
herauszugeben.
Daher
bezweifelt
der
DMB,
dass
tatsächlich
entsprechende
Honorare
gezahlt
wurden.
Ein
Indiz
für
das
bisherige
Fehlen
einwandfreier
Belege
ist
laut
DMB-
Vonovia-
Experte
Zimmermann,
dass
Vonovia
die
„
Vonovia
Engineering
GmbH″
gegründet
habe,
die
laut
Zimmermann
nun
wohl
für
diese
Art
Dienstleistungen
zuständig
sein
soll.
„
Sie
wurde
im
Herbst
2018
ins
Handelsregister
eingetragen,
wird
aber
sogar
zur
Begründung
früherer
Fälle
–
also
vor
ihrer
Existenz
–
herangezogen″,
sagt
Zimmermann.
Wie
macht
Vonovia
Rendite?
Für
den
Immobilienkonzern
stelle
sich
eine
Modernisierungsmaßnahme
als
Investitionsrechnung
dar,
bei
der
die
gesteigerte
Miete
auf
das
Kapital
bezogen
die
Rendite
der
Maßnahme
ergebe.
Zimmermann
resümiert:
„
Sie
trägt
zur
weiteren
Gewinnsteigerung
ebenso
bei
wie
zu
höheren
Bewertungen
der
Immobilienbestände
in
der
Bilanz.″
Das
sagt
Vonovia
zu
den
Vorwürfen:
Vonovia-
Sprecherin
Bettina
Benner
weist
die
Vorwürfe
zurück
und
sagt:
„
Wir
ermitteln
die
Kosten
für
Architekten-
und
Ingenieursleistungen
korrekt.″
Der
Austausch
von
Heizkesseln
erfolge
auf
Basis
von
Einheitspreisen,
die
vertraglich
mit
für
Vonovia
tätigen
Fachfirmen
festgelegt
und
regelmäßig
auf
Basis
von
Marktpreisinformationen
–
unter
anderem
über
Ausschreibungen
–
überprüft
und
angepasst
würden.
Der
Immobilienkonzern
trenne
zwischen
Instandhaltung
und
Modernisierung
und
„
legt
nur
zulässige
Kosten
anteilig
auf
die
Mieter
um″,
sagt
die
Vonovia-
Sprecherin.
Bildtext:
Vonovia
(hier
der
Osnabrücker
Sitz
am
Hasetorwall)
wird
beschuldigt,
nicht
nur
in
Osnabrück,
sondern
bundesweit
deutlich
überhöhte
Modernisierungskosten
auf
die
Mieter
abgewälzt
zu
haben.
Foto:
Michael
Gründel
Autor:
Jean-Charles Fays