10.12.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Wie Vonovia bei Modernisierungen abkassiert

Deutschem Mieterbund liegen bundesweit mehr als 40 Fälle nach Osnabrücker Muster vor

Osnabrück Osnabrück ist kein Einzelfall: Die Osnabrücker Heizungsinnung beschuldigte Vonovia, über eine Tochterfirma drei- bis viermal zu hohe Kosten für eine neue Heizungsanlage in einem Osnabrücker Mehrfamilienhaus abgerechnet und auf Mieter umgelegt zu haben. Kurz danach senkte Vonovia die geforderte Mieterhöhung um 70 Prozent. Der Deutsche Mieterbund berichtet nun von Dutzenden Fällen dieser Art und erkennt „ ein Muster″.

Wie sah der Osnabrücker Fall aus? Der Osnabrücker Mieter Bernd Mühle hatte im Januar gegen seinen Vermieter geklagt, weil er monatlich 117 Euro mehr Miete zahlen sollte, nachdem eine 37 Jahre alte Heizung ausgetauscht wurde. Mehr als 98 Prozent der Gesamtkosten einer Heizungsanlage, die Vonovia auf 53 810 Euro bezifferte, hatte der Dax-Konzern auf die vier Parteien in dem Vonovia Mietshaus in Osnabrück-Wüste umgelegt. Laut dem Obermeister der Heizungsinnung Osnabrück, Kai Schaupmann, lag ein marktüblicher Preis für diese Heizungsanlage aber lediglich zwischen 12 000 und 15 000 Euro. Insbesondere Kosten für Ingenieursleistungen, die mit 14 547 Euro abgerechnet wurden, hätten laut Schaupmann gar nicht berechnet werden dürfen.

Für den Einbau der Brennwertanlage „ Wolf CGB-50″ hält der Innungsobermeister einen Ingenieur nicht für nötig, da „ die hydraulische Einbindung im Gesamtsystem keine Herausforderungen an den Fachhandwerker darstellt″. Für Schaupmann war es daher unbegreiflich, warum dieser Posten in der Kostenaufstellung, die der Konzern an Mieter Bernd Mühle geschickt hatte, überhaupt Erwähnung findet.

Warum sind die bundesweiten Fälle vergleichbar? Umso überraschender, dass dieser Fall keine Ausnahme darstellt. Der Vonovia-Experte des Deutschen Mieterbunds, Daniel Zimmermann, spricht von einer gängigen Praxis des Unternehmens und erläutert: „ Wir haben bundesweit Dutzende Fälle gefunden, bei denen Ingenieursleistungen für den Austausch von Heizungsanlagen abgerechnet wurden. Die Abrechnungen, die auch in Osnabrück vom Obermeister der Heizungsinnung kritisiert worden sind, ähneln sich bundesweit sehr.″

Zimmermann hat unserer Redaktion eine Auswertung von mehr als 40 Fällen vorgelegt. Bundesweit sind es seinen Angaben zufolge sogar erheblich mehr, da der Deutsche Mieterbund nur eine kleine Stichprobe aus verschiedenen Städten gezogen habe, wobei ausnahmslos das gleiche Muster vorgefunden worden sei. In den überwiegenden Fällen wurden die Heizungsanlagen Wolf CGB 35, Wolf CGB 50, Wolf CGB 75 oder Wolf CGB 100 eingebaut. Nach der Expertise des Chefs der Osnabrücker Heizungsinnung müsse infrage gestellt werden, „ ob im Rahmen der doch recht standardisierten Heizungsmodernisierungen tatsächlich Architektenleistungen notwendig sind″. Da in jedem vom Deutschen Mieterbund dokumentierten Fall Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure von im Schnitt deutlich mehr als 10 000 Euro abgerechnet wurden, stelle sich „ mit Blick auf die Standardisierung der Maßnahmen″ die Frage, „ ob hier nicht unnötigerweise Kosten anfallen″.

In den meisten Fällen handle es sich um fast 30 Jahre alte Heizungen, die durch neuere ersetzt werden. Der von Vonovia berücksichtigte Instandhaltungsanteil sei dennoch minimal und liege in den meisten Fällen, die ihm vorliegen, bei maximal zwei bis drei Prozent. Der Rest der Kosten dieser Maßnahme werde „ quasi komplett auf die Mieter umgelegt, sodass sie diese neue Heizung bezahlen″, erläutert Zimmermann.

Welche vergleichbaren Fälle gingen vor Gericht? Wer sich gegen Mieterhöhungen aufgrund solcher Modernisierungsmaßnahmen vor Gericht wehrt, scheint gute Karten zu haben. Erst im Sommer hatte eine Vonovia-Mieterin in Gießen Erfolg. Auch in diesem Fall war eine fast 30 Jahre alte, offenbar störanfällige Heizungsanlage ausgetauscht und die Kosten in Höhe von rund 44 000 Euro fast komplett auf die Mieter abgewälzt worden. Bei der Heizungsanlage für das Vierparteienhaus waren Architekten- und Ingenieursleistungen in Höhe von mehr als 12 500 Euro abgerechnet worden. Im Osnabrücker Fall Mühle lagen diese „ Baunebenkosten″ somit nur rund 2000 Euro höher.

Das Verfahren endete in Gießen mit einem sogenannten Anerkenntnisurteil. Demnach erkannte Vonovia an, dass die Mieterhöhung unwirksam ist. Die vorsorglich gezahlte Mieterhöhung wurde zurückerstattet. Zimmermann erklärt: „ Mit dem Anerkenntnisurteil macht Vonovia quasi einen Rückzieher, sodass die Sache inhaltlich gar nicht vor Gericht entschieden wird.″ Susanne Eue, die Gießener Rechtsanwältin der Vonovia-Mieterin, sagt: „ Vonovia weiß offenbar um die Schwachstellen ihrer Mieterhöhungsverlangen und lässt es gar nicht erst zum Urteil kommen.″ Der Vorsitzende des Gießener Mietervereins, Stefan Kaisers, erklärt, dass die meisten Mieter erfahrungsgemäß nicht klagewillig sind. Aus Angst, die Wohnung zu verlieren, sei die Hemmschwelle bei vielen Mietern sehr hoch.

Warum zeigt Vonovia nicht die Belege? Auch Knut Unger vom Mieterverein in Witten hat Vonovia mit Fällen in der Stadt nahe der Vonovia-Konzernzentrale in Bochum konfrontiert. Der Mieterverein-Chef bat um Erläuterung der Baunebenkosten bei den Heizungssanierungen, nachdem rund 20 Vonovia-Mieter den Mieterverein beauftragt hatten, die Baukosten als Begründung der Mieterhöhungen zu prüfen. Bis zum Abschluss der Überprüfungen halten die Wittener Mieter die verlangten Mieterhöhungen zurück. Auch auf mehrfache Anfrage hatte Deutschlands größter privater Vermieter allerdings keine Rechnungen von Architekten- oder Ingenieursarbeiten vorgelegt.

Auf Anfrage des Deutschen Mieterbundes (DMB) weigerte sich Vonovia ebenfalls, diese Belege herauszugeben. Daher bezweifelt der DMB, dass tatsächlich entsprechende Honorare gezahlt wurden. Ein Indiz für das bisherige Fehlen einwandfreier Belege ist laut DMB-Vonovia-Experte Zimmermann, dass Vonovia die „ Vonovia Engineering GmbH″ gegründet habe, die laut Zimmermann nun wohl für diese Art Dienstleistungen zuständig sein soll. „ Sie wurde im Herbst 2018 ins Handelsregister eingetragen, wird aber sogar zur Begründung früherer Fälle – also vor ihrer Existenz – herangezogen″, sagt Zimmermann.

Wie macht Vonovia Rendite? Für den Immobilienkonzern stelle sich eine Modernisierungsmaßnahme als Investitionsrechnung dar, bei der die gesteigerte Miete auf das Kapital bezogen die Rendite der Maßnahme ergebe. Zimmermann resümiert: „ Sie trägt zur weiteren Gewinnsteigerung ebenso bei wie zu höheren Bewertungen der Immobilienbestände in der Bilanz.″

Das sagt Vonovia zu den Vorwürfen: Vonovia-Sprecherin Bettina Benner weist die Vorwürfe zurück und sagt: „ Wir ermitteln die Kosten für Architekten- und Ingenieursleistungen korrekt.″

Der Austausch von Heizkesseln erfolge auf Basis von Einheitspreisen, die vertraglich mit für Vonovia tätigen Fachfirmen festgelegt und regelmäßig auf Basis von Marktpreisinformationen – unter anderem über Ausschreibungen – überprüft und angepasst würden. Der Immobilienkonzern trenne zwischen Instandhaltung und Modernisierung und „ legt nur zulässige Kosten anteilig auf die Mieter um″, sagt die Vonovia-Sprecherin.

Bildtext:
Vonovia (hier der Osnabrücker Sitz am Hasetorwall) wird beschuldigt, nicht nur in Osnabrück, sondern bundesweit deutlich überhöhte Modernisierungskosten auf die Mieter abgewälzt zu haben.
Foto:
Michael Gründel

Jean-Charles Fays