24.10.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Studie: 647 neue Wohnungen pro Jahr nötig

Viel mehr neue Wohnungen nötig als gedacht

NBank: Bedarf an Mehrfamilienhäusern wird bei Weitem nicht gedeckt, Bedarf an Eigenheimen sinkt

Osnabrück Alle zwei Jahre analysiert die NBank den Wohnungsmarkt in Niedersachsen. Dass die Mieten unter anderem in Osnabrück steigen, ist nichts Neues. Dass die Zahl der Sozialwohnungen immer weiter sinkt, ebenfalls nicht.

Neu sind aber die Zahlen für den Wohnungsneubaubedarf speziell für Osnabrück. Die Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen hat berechnet, dass bis ins Jahr 2025 jedes Jahr 647 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut werden müssten, um den Bedarf zu decken. Denn die Bevölkerung wird laut aktueller Prognosen weiter wachsen. Bislang ging die Stadt auf der Basis älterer Daten von einem deutlich niedrigeren Neubaubedarf im Mehrfamilienhausbereich aus, dafür lag die Bedarfsprognose für Eigenheime höher.

Osnabrück Hat die Stadt Osnabrück den Bedarf an neuen Wohnungen bislang drastisch unterschätzt und zu sehr auf Einfamilienhäuser gesetzt? Eine aktuelle Analyse des Wohnungsmarktes durch die NBank liefert in der Prognose erheblich höhere Bedarfszahlen für Wohnungen.

So ist der Bedarf: 647 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern pro Jahr seien bis 2025 nötig. In den Folgejahren liegt der Neubaubedarf nach den aktuellen Berechnungen der NBank bei rund 245 Wohnungen jährlich bis 2040. Ein Überhang, sprich Leerstände, drohe nicht, besagt die Analyse. Und das sieht nicht nur in Osnabrück so aus, sondern in allen größeren Städten in Niedersachsen. „ Der Bedarf wird nirgendwo erreicht″, sagt Robert Koschitzki von der NBank. Bereits im Jahr 2018 wären in Osnabrück 647 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nötig gewesen, fertiggestellt wurden hingegen nur 271 Wohnungen.

Das nahm die Stadt bislang an: Das Wohnraumversorgungskonzept, das die Stadt Osnabrück vor vier Jahren erstellen ließ, ging im Zeitraum von 2020 bis 2025 noch von einem Bedarf an 126 neuen Eigentums- und 189 Mietwohnungen pro Jahr aus – gerade mal die Hälfte von dem, was die NBank nun errechnet hat. Den Bedarf an neuen Ein- und Zweifamilienhäusern beziffert die NBank mit 178 pro Jahr bis 2025 und danach mit rund 70 bis 80 pro Jahr. Hier lag das städtische Wohnraumversorgungskonzept mit 315 Eigenheimen pro Jahr im Zeitraum 2020 bis 2025 höher. In der Summe – also Eigenheime und Wohnungen zusammengerechnet – war der bislang angenommene Bedarf aber immer noch niedriger als jetzt von der NBank errechnet.

Darum sind die neuen Zahlen höher: Die Berechnungen der NBank basieren auf der Bevölkerungsprognose für Osnabrück und auf den Zahlen der bis 2018 fertiggestellten Wohnungen. Die Prognose sieht ein weiteres Bevölkerungswachstum um fünf Prozent bis 2040 in Osnabrück. Das alte Wohnraumversorgungskonzept hingegen war davon ausgegangen, dass sich die Bevölkerung bis 2030 bei 164 300 Osnabrückern einpendelt. Schon jetzt liegt die Stadt deutlich darüber, nämlich bei rund 169 000 Einwohnern.

Hinzu kommt das Phänomen, dass immer mehr Menschen in kleinen Haushalten leben: Die Prognose geht davon aus, dass die Haushaltszahl in Osnabrück sogar um neun Prozent steigen wird. Schon 2020 sollen laut Prognose in 84 Prozent aller Haushalte in Osnabrück lediglich ein bis zwei Personen leben.

So teuer ist Wohnen zurzeit: Der Anteil der Mietwohnungskosten am Haushaltseinkommen lag laut NBank 2017 in der Stadt Osnabrück bei 20 Prozent. 2011 waren es noch 14 Prozent. Zum Vergleich: Wohnen im Landkreis ist deutlich günstiger. Da lagen die Wohnkosten bei Mietern 2017 bei 12 Prozent. 2011 waren es zehn Prozent.

Das ist die NBank: Die NBank ist die Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen, sprich: Sie vergibt die Fördermittel des Landes unter anderem beim Wohnungsbau. Wenn ein Investor etwa Sozialwohnungen bauen möchte, holt er sich dort das Geld. Wer die Fördermittel in Anspruch nimmt, verpflichtet sich, Mieter mit vollem Wohnberechtigungsschein zu Mieten in Höhe von nun 5, 80 Euro pro Quadratmeter (vorher: 5, 60 Euro) aufzunehmen. In den vergangenen Jahren ließ sich allerdings nur selten ein Investor darauf ein, weil es sich kaum rechnete. Die meisten fahren mit Bankkrediten in der aktuellen Niedrigzinsphase schlicht besser. Ergebnis: Die Zahl der Wohnungen für Menschen mit sehr geringem Einkommen und Wohnberechtigungsschein sinkt rapide; laut NBank in Osnabrück von 2121 im Jahr 2012 auf 1545 Wohnungen im Jahr 2018.

Im Sommer 2019 hat das Land allerdings die Förderrichtlinien geändert – und die NBank macht derzeit in ganz Niedersachsen Werbung für diese neuen Richtlinien. Es winken nun beispielsweise höhere Tilgungsnachlässe.

Das tut die Stadt: Weiterhin gilt in Osnabrück die Devise, bis 2020 Planungsrecht für 3000 neue Wohneinheiten zu schaffen. Damit sind allerdings nur die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen und die Häuser noch nicht gebaut. Im Mai entschieden die Bürger im Bürgerentscheid, dass die Stadt eine kommunale Wohnungsgesellschaft gründen soll, um selbst in den Markt einzugreifen. Kommenden Montag trifft sich erstmals ein Projektausschuss dazu, bestehend aus Vertretern der Ratsfraktionen, des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum, des Mietervereins und des Vermieterverbandes Haus und Grund. Bislang schwebt der Stadt eine Größenordnung von 1000 Wohnungen in den kommenden zehn Jahren vor – also 100 pro Jahr. Bis Mitte kommenden Jahres soll die Wohnungsgesellschaft gegründet sein, lautet der derzeitige Plan.

Die Osnabrücker Grünen schreiben in einer nach unserem Online-Bericht verbreiteten Pressemitteilung, dass mehr in die Höhe gebaut werden und die Stadt mehr mit den Umlandgemeinden kooperieren müsse. Die Entscheidung für die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft sei richtig.

Bildtext:
Die Mieten in Osnabrück steigen weiter, davon ist nach den jüngsten Zahlen auszugehen.
Foto:
Michael Gründel

Kommentar
Weckruf

Die Zahlen der NBank-Analyse bergen eine gute und eine schlechte Nachricht. Die schlechte zuerst: Die Situation auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt ist offenbar noch angespannter als bislang angenommen. 647 neue Mietwohnungen pro Jahr sind kaum zu schaffen. Wächst die Stadt weiter im prognostizierten Tempo, steigt die Nachfrage, und damit werden bezahlbare Wohnungen noch mehr zur Mangelware. Ein Ende der Entwicklung ist erst einmal nicht in Sicht.

Und jetzt die einzige gute Nachricht: Die Stadt, die in den kommenden Monaten nach dem Willen der Bürger eine Wohnungsgesellschaft gründen soll, läuft nicht Gefahr, Wohnungen zu bauen oder zu kaufen, die leer stehen werden. Selbst bei 647 neuen Wohnungen pro Jahr droht kein Überhang – und von solchen Zahlen ist Osnabrück weit entfernt. Es lohnt sich also, jetzt in den Wohnungsmarkt einzugreifen.

Vielleicht tragen die Zahlen der NBank auch dazu bei, dass die Stadt noch verantwortungsvoller mit dem wertvollen Bauland umgeht, das ihr noch bleibt. Denn viel Platz ist nicht mehr. Die einzige Lösung ist, mehr in die Höhe zu bauen, das sollte nun auch den letzten Skeptikern klar werden.

s.dorn@ noz.de

Sandra Dorn