24.08.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

So stark steigen Mieten in Osnabrück

Was hat die Mietpreisbremse gebracht?

So stark sind Osnabrücker Mieten seit Einführung der Regulierung vor knapp drei Jahren gestiegen

Osnabrück Die Ende 2016 in Osnabrück eingeführte Mietpreisbremse hat bislang kaum Wirkung gezeigt. Einem Online-Immobilienportal zufolge hat sich die durchschnittliche Osnabrücker Miete von Ende 2016 bis Mitte 2019 um zwölf Prozent von 7, 06 Euro auf 7, 91 Euro pro Quadratmeter erhöht. Je nach Lage gibt es aber große Unterschiede: Während demnach am Westerberg eine durchschnittliche Miete von 9, 19 Euro pro Quadratmeter verlangt wird, liegt diese im Stadtteil Pye im Schnitt bei 6, 99 Euro pro Quadratmeter. Bei der Berechnung des Osnabrücker Mietspiegels für die Jahre 2019/ 2020 unter Beteiligung von Haus und Grund sowie des Maklerverbandes und des Mietervereins wurde eine Mietpreissteigerung in den vergangenen zwei Jahren zwischen fünf und sechs Prozent ermittelt.

Osnabrück Die Mietpreisbremse wird auch in Osnabrück bis zum Jahr 2025 verlängert. Doch was hat das regulierende Instrument, das Mieter entlasten soll, seit der Einführung in der Stadt im Dezember 2016 wirklich gebracht? Unsere Redaktion hat analysiert, wie sich die bei einem großen Immobilienportal inserierten Mieten seither entwickelt haben, und Osnabrücker Immobilienexperten um eine Einschätzung zur Mietpreisentwicklung gebeten.

Die durchschnittliche Osnabrücker Miete hat sich dem Onlineportal „ Immobilienscout 24″ zufolge von Ende 2016 bis Mitte 2019 um zwölf Prozent erhöht. Während die durchschnittliche Osnabrücker Kaltmiete im vierten Quartal 2016 demnach bei 7, 06 Euro pro Quadratmeter lag, hat sie sich bis zum zweiten Quartal 2019 auf 7, 91 Euro pro Quadratmeter erhöht. Die Preisspanne ist je nach Lage im Osnabrücker Stadtgebiet jedoch groß. Während die größte deutsche Online-Plattform für Wohnungen am Westerberg eine Miete von 9, 19 Euro (Ende 2016 noch 7, 93 Euro) pro Quadratmeter ermittelte, lag diese im Stadtteil Pye zuletzt bei durchschnittlich 6, 99 Euro (Ende 2016 noch 6, 37 Euro) pro Quadratmeter, wie unsere Grafik zur Mietpreisentwicklung erläutert. Bei den Angaben handelt es sich um von Vermietern angegebene Mietpreise und nicht um die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel der Stadt angegeben wird. Der Mietspiegel gibt jedoch keinen Mietpreis an, der die Lage der Wohnung in der Stadt berücksichtigt.

Der Geschäftsführer des Osnabrücker Mietervereins, Carsten Wanzelius, weist darauf hin, dass erst am Donnerstag eine Sitzung zur Berechnung des Osnabrücker Mietpreisspiegels für die Jahre 2019/ 2020 unter Beteiligung des Eigentümerverbands Haus und Grund, des Maklerverbandes und des Mietervereins stattgefunden hat. Dabei sei eine Mietpreissteigerung in den vergangenen zwei Jahren zwischen fünf und sechs Prozent und nicht von zwölf Prozent festgestellt worden, wie es die Daten des Immobilienportals beschreiben. Den Unterschied erklärt Wanzelius etwa damit, dass es sich bei dem Portal um reine Angebotsmieten handelt – also um Werte, die der Wunschvorstellung der Anbieter entsprechen. Der Mietspiegel hingegen basiert sowohl auf Angebotsmieten als auch auf Bestandsmieten aus den Vorjahren. Wanzelius begrüßt die Verlängerung der Mietpreisbremse durch die Bundesregierung und ist der Überzeugung: „ Das Drohmoment, das die Mietpreisbremse entfaltet, scheint unseres Erachtens dazu zu führen, dass sich viele Vermieter auch bei Neu- und Weitervermietungen an dem Mietspiegel unserer Stadt orientieren und dabei die 10 Prozent Marge beachten.″

Seit Dezember 2016 begrenzt die Mietpreisbremse die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen in 19 niedersächsischen Städten und Gemeinden der Höhe nach – darunter auch in Osnabrück. Die Miete darf seither höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei bestimmt sich die Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel. Allerdings gibt es bei der Regelung entscheidende Ausnahmen. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind zudem von der Mietpreisbremse ausgenommen. Modernisierungskosten dürfen weiterhin auf die Miete aufgeschlagen werden. Damit begründet etwa der Wohnungskonzern Vonovia, dass er für renovierte Wohnungen in der Thomasburgstraße im Stadtteil Schinkel Kaltmieten von mehr als zehn Euro pro Quadratmeter nimmt, obwohl Wanzelius sagt, der Preis für diese Wohnungen müsse laut Osnabrücker Mietspiegel eigentlich zwischen 6 und 7 Euro pro Quadratmeter liegen. Der Mieterverein hatte bislang nur zwei Fälle auf dem Tisch, bei denen die Mietpreisbremse womöglich im Streitfall gegriffen hätte. Zu einer Klage kam es jedoch nicht.

Der Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus und Grund Osnabrück, Christian Biemann, hält nichts von dem regulierenden Instrument. Er verweist auf die Mietpreisentwicklung bei Immobilienscout und konstatiert: „ Die Mietpreise steigen weiter.″ Was fehle, sei neuer Wohnraum. Immobilienmakler teilen Biemanns Einschätzung, von unserer Redaktion befragte Wohnungsbaugesellschaften fordern ebenfalls stärkeren Wohnungsbau, um die hohe Nachfrage zu bedienen.

Kommentar
Investorenbremse

Der Wohnungsmarkt ist heute noch deutlich angespannter als Ende 2016. Die Mieten steigen – trotz Mietpreisbremse. Viele Osnabrücker wissen nicht einmal, dass dieses Instrument hier überhaupt eingeführt wurde.

Die Große Koalition in Berlin beschäftigt sich mit Nebenschauplätzen, anstatt die Ursachen der Mietpreisexplosion zu bekämpfen. Warum kann der Wohnungskonzern Vonovia für renovierte Wohnungen – Baujahr 1938 – in der Thomasburgstraße im Schinkel mehr als zehn Euro pro Quadratmeter Miete verlangen? Weil die Nachfrage riesig ist, das Angebot aber knapp.

Diese „ Mietpreisbremse″ ist eigentlich eine Investorenbremse und lenkt nur davon ab, dass die Groko nicht den Mut hat, die Grunderwerbsteuer zu senken und bei Tausenden von Bauvorschriften endlich einmal aufzuräumen, um bauwilligen Investoren und privaten Vermietern entgegenzukommen. Auch die Stadt Osnabrück könnte noch stärker Einfluss nehmen, indem sie das Bauamt personell unterstützt, damit Verfahren beschleunigt werden. Eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, die 50 bis 100 Wohnungen pro Jahr baut, reicht sicherlich nicht aus, um die große Nachfrage zu bedienen. Es braucht mehr Anreize für den privaten Wohnungsbau, sonst bleibt das Angebot knapp, und die Mietpreise steigen immer weiter.
j.fays@ noz.de

Jean-Charles Fays