18.06.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Wie lange wird der Stillstand am Neumarkt dauern?

Nach dem Center-Flop: Stadt denkt über Kauf der Flächen nach

Osnabrück Nach dem Center-Flop droht Stillstand am Neumarkt. Für wie lange? Unser Tipp: für mindestens fünf Jahre.

Oberbürgermeister Wolfgang Griesert will den Rat kommende Woche über das weitere Vorgehen informieren. Klar ist: Es muss ein neuer Bebauungsplan her. Das Verfahren für den aktuell gültigen Bebauungsplan Nr. 600 dauerte vom ersten bis zum letzten Beschluss übrigens exakt zwei Jahre.

Warum konnte der Investor alle Fristen so lange umgehen? Die Stadt hatte dem Centerinvestor klare zeitliche Vorgaben gemacht, die aber leicht zu umgehen waren. Wie war das möglich?

2011 trat der relativ kleine Centerentwickler mfi aus Essen mit dem Wunsch an die Stadt heran, im Wöhrl-Komplex ein Einkaufszentrum bauen zu dürfen. Wenn es für ein konkretes Projekt einen Vorhabenträger gibt, kann eine Kommune nach dem Baugesetzbuch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen. Der Vorhabenträger, also der Investor, trägt dabei ganz oder teilweise die Planungs- und Erschließungskosten. Ganz wichtig: Stadt und Investor schließen einen Durchführungsvertrag, in dem sich der Investor zur Umsetzung des Plans innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet.

Die Stadt schloss 2014 diesen Durchführungsvertrag mit der Neumarkt 14 Projekt GmbH & Co. KG, an der Centerentwickler Unibail Rodamco und Immobilienkaufmann Theodor Bergmann beteiligt sind. Der Investor verpflichtete sich darin, spätestens ein Jahr nach Inkrafttreten des Bebauungsplans einen genehmigungsfähigen Bauantrag zu stellen und das Einkaufszentrum drei Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung in Betrieb zu nehmen. Demnach hätte das Center schon vor zwei Jahren eröffnet werden müssen.

Klagen gegen den Bebauungsplan hemmten diese Fristen. Erst nach dem rechtsgültigen Urteil im März 2018 begann die Uhr wieder zu ticken. Der Investor legte dann auch (fristgerecht) im Juni 2018 einen Bauantrag vor, der aber, wie sich später herausstellte, beim Brandschutz noch Lücken aufwies. Der Investor verschaffte sich damit Zeit: Solange Unbail Rodamco die Brandschutzunterlagen nicht vorlegte, griff auch die Frist zur Fertigstellung innerhalb von drei Jahren nicht.

Nun hat Unibail seinen Verzicht auf das Center erklärt. Laut Baugesetzbuch kann die Stadt in diesem Fall den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben. Das ist nun der erste Schritt, den der Rat gehen muss. Das kann in einem vereinfachten Verfahren schnell geschehen.

Wie geht die Neumarkt-Planung jetzt weiter? Ist der alte B-Plan Nr. 600 aufgehoben, kann die Stadt die Änderung oder Neuaufstellung in Gang setzen. Das mehrstufige Verfahren beginnt mit dem Aufstellungsbeschluss, in dem die Stadt die Grundzüge der Planung und die Ziele beschreiben muss. Das heißt: Der Rat muss im Groben wissen, was am Neumarkt entstehen soll. Wohnungen, Nahversorger, Einzelhandel, Hochschuleinrichtungen oder kulturelle Nutzungen werden schon länger diskutiert.

Die Details – welche Nutzungen wo in welchem Maß erlaubt sein sollen – müssen im weiteren Planungsprozess geklärt werden. Denkbar ist, dass die Stadt Ideen- oder Investorenwettbewerbe auslobt. Mit Vorlauf, Ausschreibung und Auswertung dauern solche Wettbewerbe gern auch mal ein Jahr.

Am Ende muss es einen politischen Beschluss geben, was anstelle des Einkaufszentrums entstehen soll. Das dürfte – anders als beim Reizthema Einkaufszentrum – relativ komplikationslos gelingen, auch weil die Ratsfraktionen jetzt unter hohem Handlungsdruck stehen.

Welche Rolle spielt bei der Neuplanung der gescheiterte Centerinvestor? Unibail Rodamco Westfield hält den Schlüssel in der Hand. Der Weltkonzern mit Sitz in Paris ist Eigentümer der früheren Center-Flächen, die er für rund 30 Millionen Euro zusammengekauft hat. Im Wesentlichen sind das der alte Wöhrl-Komplex und das ehemalige Parkhaus an der Großen Rosenstraße. Die Stadt kann einen Bebauungsplan aufstellen und Ideenwettbewerbe anschieben – aber sie kann den Grundstückseigentümer nicht zum Bauen zwingen.

Auf der anderen Seite kann aber auch Unibail nur in dem Rahmen agieren, den der neue Bebauungsplan festsetzt. Wenn die Stadt zum Beispiel im neuen Bebauungsplan einen Anteil an Wohnungen vorsieht, kann sich Unibail nicht darüber hinwegsetzen.

An dieser Stelle droht die größte Blockadegefahr: Sollten sich Stadt und der Grundstückseigentümer nicht über wichtige Nutzungsziele einigen können, bewegt sich am Neumarkt nichts.

Es sei denn, der Milliardenkonzern verkauft die Flächen an andere Investoren – oder an die Stadt. Die großen Ratsfraktionen haben die Kaufoption schon in die Diskussion geworfen. Die Osnabrücker Beteiligungs- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft (OBG), eine hundertprozentige Tochter der Stadt, ist für solche Zwecke geschaffen worden. Auch die Esos, eine Tochter der Stadtwerke, käme dafür infrage. Ein Kauf hätte für die Stadt den großen Vorteil, alles selbst in der Hand zu haben. Fragt sich nur, ob sich die Partner auf einen Preis einigen können.

Wie lange wird es denn nun dauern? Es gibt viele Unwägbarkeiten. Wie lange braucht Unibail, um die angekündigten alternativen Nutzungskonzepte zu entwickeln und in konkrete Pläne zu gießen? Werden Wettbewerbe ausgelobt? Wie lange braucht der Rat zur Meinungsbildung? Welche Einwände wird die Öffentlichkeitsbeteiligung im B-Plan-Verfahren hervorbringen? Wird es Klagen gegen den neuen B-Plan geben?

Unsere Schätzung: Das B-Plan-Verfahren wird nicht vor 2021 abgeschlossen sein, Unibail Rodamco verliert das Interesse, zögert den Verkauf aber aus finanziellen Gründen bis 2022 hinaus, Architektenwettbewerbe ziehen sich bis 2023 hin. Bis alle Verträge unter Dach und Fach sind und der erste Abrissbagger anrücken kann, schreiben wir das Jahr 2024.

Bildtext:
Der Geltungsbereich für den Bebauungsplan 600 zum Einkaufszentrum. Die Stadt muss diesen B-Plan nach dem Rückzug des Centerinvestors aufheben und einen neuen aufstellen.
Geltungsbereich des Bebauungsplan 600.
Grafik:
Matthias Michel/ Kartendaten © 2019 GeoBasis-DE/ BKG (© 2009), Stadt Osnabrück
Foto:
Jörn Martens

Wilfried Hinrichs