08.05.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Modelle einer kommunalen Wohnungsgesellschaft

Gemeinsame rot-rot-grüne Fraktionssitzung im Vorfeld des Bürgerentscheids zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum″

Osnabrück Grüne Karten und rote Stifte , um Fragen zu notieren – nicht nur symbolisch machten die Ratsfraktionen von SPD, Grünen und Linken in einer öffentlichen, gemeinsamen Sitzung deutlich, dass sie in der Frage einer kommunalen Wohnungsgesellschaft an einem Strang ziehen.

Dass diese drei Ratsparteien lieber heute als morgen eine Wohnungsgesellschaft in städtischer Regie gründen wollen, ist kein Geheimnis, und von einer gemeinsamen Fraktionssitzung wäre nicht viel Neues zu erwarten gewesen, wenn nicht zwei Gäste eingeladen gewesen wären, die aus eigener Erfahrung über das Wesen einer kommunalen Wohnungsgesellschaft berichten konnten: Horst Baier, Bürgermeister der Samtgemeinde Bersenbrück und bis März 2012 Finanzvorstand der Stadt Osnabrück, führt die noch junge Hasewohnbau GmbH & Co. KG Bersenbrück, während Christian Jaeger die nunmehr 90 Jahre alte Wohn- und Stadtbau Münster GmbH als Geschäftsführer leitet.

Baier hat geschafft, was Politik und Verwaltung in Osnabrück noch vor sich haben, sollte der Bürgerentscheid zur Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft am 26. Mai von den Osnabrückern positiv beschieden werden. Er hat die Hasewohnbau mit der Ratsmehrheit aus SPD, Grünen, UWG, FDP und BLA gegen die Stimmen der CDU im September 2016 ins Leben gerufen. Drei Jahre später befinden sich laut Baier zehn Bauprojekte mit etwa 100 Wohnungen in der Umsetzung.Synergieeffekte nutzen

Was hat die Samtgemeinde 2016 zur Gründung bewogen? Baier nennt den Mangel an kleinen und günstigen Wohnungen, ein prognostiziertes Bevölkerungswachstum von über zehn Prozent, die überwiegend hochpreisigen Wohnungen privater Investoren, aber auch den gegen null gehenden Einfluss der Gemeinde auf die Geschäftspolitik der Baugenossenschaft des Landkreises Osnabrück. Als Sozialdemokrat spricht sich Baier zwar nicht generell gegen den Genossenschaftsgedanken aus, gibt aber zu bedenken, dass eine Kommune bei dieser Gesellschaftsform den eigenen Handlungsspielraum stark eingrenzt.

Und die Kosten? Die habe man gering halten können, weil er als Samtgemeindebürgermeister nebenamtlich auch die Geschäftsführung der Wohnungsgesellschaft übernommen habe. Außerdem wurde die kaufmännische Betriebsführung an die ebenfalls kommunale Haseenergie GmbH per kaufmännischen Dienstleistervertrag übertragen. Der Personalbestand belaufe sich neben dem Geschäftsführer auf zweieinhalb weitere Stellen. Die Samtgemeinde habe sechs Wohnimmobilien als Sacheinlage in die Gesellschaft eingebracht, das Stammkapital bezifferte Baier mit 300 000 Euro. Die Gemeinde stellt zudem einen Liqiuiditätskredit von 500 000 Euro. Baier ließ keinen Zweifel offen, dass die Neugründung einer Wohnungsgesellschaft in den ersten fünf bis zehn Jahren ein Zuschussgeschäft sein muss. „ Eine Wohnungsgesellschaft ist wirtschaftlich zu betreiben, allerdings mit Anfangsverlusten.″ Das zugeführte Eigenkapital sieht Baier nicht als verloren. Es schaffe gleichzeitig Vermögenswerte, die zum Beispiel durch Tilgungszuschüsse bei Finanzierungen durch die landeseigene N-Bank in relativ kurzer Zeit zu realisieren seien.

Und was ist mit den Mietpreisen? Baier sieht die Tragfähigkeit der Gesellschaft bei durchschnittlichen Mieten in Höhe von 7, 50 Euro pro Quadratmeter im frei finanzierten Bereich und 5, 60 Euro im geförderten Bereich, also jenen Wohnungen mit Mietpreisbindung. Während Baier mit einem ersten Überschuss im frei finanzierten Wohnbau nach acht bis zehn Jahren rechnet, glaubt er im geförderten Bereich an einen ersten Überschuss in zwölf bis dreizehn Jahren. Eine Konkurrenz zu privaten Investoren sieht Baier in der Hasewohnbau nicht. Im Gegenteil: Es sei festzustellen, dass die Ankündigung einer kommunalen Gesellschaft die Aktivitäten der Privaten angeregt und gesteigert habe.

Wie Baier, so sieht auch Christian Jaeger von der Wohn+ Stadtbau Münster für die Anfangsjahre einer kommunalen Wohnungsgesellschaft keine Gewinne. Auch in Münster seien die Ausschüttungen von zwei Millionen Euro auf 500 000 Euro zurückgefahren worden. Nicht zuletzt, um 200 bis 300 bezahlbare Wohnungen jährlich fertigzustellen. Generell sei für den erfolgreichen Betrieb einer städtischen Wohnungsgesellschaft eine große Finanzdisziplin erforderlich. Das Angebot müsse „ gut austariert″ sein, damit eine kommunale Wohnungsgesellschaft auf Dauer kein Zuschussgeschäft werde.

Hinter die Frage, ob eine kommunale Gesellschaft eine mietpreisdämpfende Wirkung habe, macht Jaeger ein deutliches Fragezeichen. Mit ihren 6600 Wohnungen bei 160 000 Wohnungen in Münster insgesamt komme der Wohn- und Stadtbau hier sicherlich nur eine begrenzte Wirkung zu. „ Der große Effekt ist die Versorgung von Personen, die Schwierigkeiten im ersten Wohnungsmarkt haben″, unterstrich Jaeger die eigentliche Bedeutung eines kommunalen Wohnungsunternehmens. Seine Gesellschaft baue nicht nur sozial gebundenen Wohnraum. Es entstünden auch Eigentumswohnungen, deren Erlöse die finanzielle Grundlage für das Engagement im niedrigen Mietpreissegment bildeten.

Neben den positiven Auswirkungen einer städtischen Gesellschaft bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sieht Jaeger für die Kommune aber auch noch weitere Handlungsfelder: weniger baurechtliche Auflagen, mehr Geschosse und den Kampf gegen Leerstände. Aber auch eine Überarbeitung der Stellplatzsatzung nannte Jaeger. „ Man kann Stadtentwicklung nicht vom Auto her denken.″

Bildtext:
Behzahlbarer Wohnraum ist knapp in Osnabrück. Bie Bürger der Stadt entscheiden am 26. Mai über die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft.
Foto:
imago images/ Martin Müller