11.02.2019

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Günstigeres Bauland in Aussicht

Vorrang für soziales Bauen

Stadt ändert Kriterien für Grundstücksvergabe zugunsten bezahlbaren Wohnraums

Osnabrück Weil bezahlbare Wohnungen in Osnabrück Mangelware sind, will die Stadt eigene Grundstücke nur noch an Investoren verkaufen, die gute Konzepte liefern und nicht mehr nur an die, die am meisten dafür zahlen. In den Konzepten soll es vorrangig um niedrige Mieten gehen. Die Zahl der Sozialwohnungen sinkt rapide, weil seit einigen Jahren etliche aus der zeitlich befristeten Mietpreisbindung fallen. Und auch Osnabrücker, die keine Sozialleistungen beziehen, aber ein geringes Einkommen haben, finden kaum Wohnungen, die sie sich noch leisten können. Dabei gibt es durchaus Investoren, die günstige Wohnungen bauen möchten, weil bei ihnen nicht die Gewinnerzielung im Vordergrund steht. Doch sie können im Bieterwettstreit um die städtischen Flächen meistens nicht mithalten.

Die meisten neuen Wohnungen, die derzeit in Osnabrück gebaut werden, werden nur etwas für Mieter mit gut gefülltem Geldbeutel sein. Schuld sind unter anderem die hohen Grundstückspreise – und die hat bislang auch die Stadt für ihre eigenen Flächen verlangt. Das soll sich jetzt ändern.

Osnabrück Bislang lief es in der Regel so: Der Investor, der am meisten für ein städtisches Grundstück zahlt, bekommt den Zuschlag. Doch was die Stadtkasse ordentlich klingeln lässt, müssen die künftigen Mieter ausbaden.

Denn dadurch wird eine Preisspirale in Gang gesetzt: Ist das Grundstück teuer, holt sich ein Investor, der ein Mehrfamilienhaus baut, die Kosten über seine Mieter wieder rein. Neben den hohen Baukosten ist das einer der Faktoren, die das Wohnen derzeit überall so teuer machen. Denn wegen des Baubooms sind die Grundstückskosten explodiert.

Die Vergabe städtischer Grundstücke ist ein Thema, das die Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaften WGO, Heimstättenverein und Stephanswerk seit Jahren auf die Palme bringt: Sie wollen Häuser mit bezahlbaren Wohnungen bauen, ziehen bei der Grundstücksvergabe aber in der Regel den kürzeren. Da sie nicht gewinnorientiert wirtschaften, können sie mit externen Investoren selten mithalten. Bei der Vergabe der städtischen Grundstücke im Neubaugebiet Landwehrviertel war es so. Auch eine Gruppe, die eine neue Genossenschaft gründen will, zog sich von dort zurück.

Rennen um Bauland

Aber jetzt hat die Stadt neue Flächen erworben: Im Frühjahr 2018 kaufte sie einem Landwirt 16 Hektar Land am Friedensweg östlich des Schinkeler Friedhofs ab. Noch ist unklar, wie viel davon tatsächlich bebaut werden kann, weil das Areal zu einem der sogenannten grünen Finger Osnabrücks zählt und von Bedeutung für das Stadtklima ist. Doch wenn es irgendwann um die konkrete Bebauung geht, beginnt das Rennen um die in Osnabrück rar gewordenen Bauflächen.

Ab sofort könnten solche Akteure bei Grundstücken, die die Stadt veräußert, bessere Chancen haben. Denn der Osnabrücker Rat hat nach monatelangen Beratungen jetzt beschlossen, Grundstücke nicht länger nur nach dem Höchstpreisgebot zu verkaufen, sondern nach dem besten Konzept. Konkret geht es um Konzepte „ zur Nutzung sowie zur städtebaulich/ architektonischen und energetischen Gestaltung [...], um vorrangig bezahlbaren Mietwohnraum für die Osnabrücker Bürgerinnen und Bürger zu schaffen″, wie es im Beschluss heißt. „ Kleineren, gemeinwohlorientierten oder bürgerschaftlich organisierten Gruppen könnte ermöglicht werden, sich im Bieterwettstreit mit ihren Projekten zu positionieren.″

Auch eine Vergabe ihrer Flächen in Erbpacht zieht die Stadt jetzt in Erwägung. Wer solch ein Erbbau-Grundstück erwirbt, zahlt dem Eigentümer, in diesem Fall also der Stadt, einen Erbbauzins und muss nicht gleich das ganze Grundstück kaufen.

Schon im August 2018 hatten die Ratsfraktionen über das Modell der Konzeptvergabe diskutiert – zuerst öffentlich, und dann nur noch hinter verschlossenen Türen. In der Ratssitzung am 29. Januar stimmten schließlich bis auf die Vertreter der Linken und des Bundes Osnabrücker Bürger (BOB) alle zu.

Die Linken kritisierten, dass die Grundstücksvergabe nach Konzept erst ab Bauvorhaben mit mindestens zwölf Wohneinheiten greifen soll. „ Das ist für gemeinschaftliches Wohnen zu hoch gedacht″, sagte Linken-Fraktionsvorsitzende Giesela Brandes-Steggewentz. Das Argument der Verwaltung für diese Zwölf-Wohnungen-Grenze ist ein „ erheblicher Mehraufwand″, den ein konzeptionelles Bieterverfahren sowohl für Investoren als auch für die Verwaltungsmitarbeiter mit sich bringe, wie es in dem Beschlusstext heißt.

Diverse Vergabekriterien hat die Stadt in eine Bewertungsmatrix gepackt, zum Beispiel den Anteil der Sozialwohnungen, Angebote für Alleinerziehende, Mehrgenerationenprojekte, aber auch städtebauliche und energetische Kriterien wie eine Passivhaus-Bauweise. Welche Kriterien wie stark berücksichtigt werden und welches Gewicht der Kaufpreis oder Erbbauzins bekommt, soll von Fall zu Fall entschieden werden.

Bildtext:
In Schinkel-Ost hat die Stadt potenzielle Bauflächen gekauft. Hier könnten künftig Investoren ohne Gewinnerzielungsabsicht zum Zuge kommen.
Foto:
Gert Westdörp

Kommentar
Weichenstellungen

Bislang hat die Stadt Osnabrück es versäumt, im Wohnungsbau ihre Steuerungsmöglichkeiten zu nutzen. Das wird jetzt mit Hochdruck nachgeholt.

Erst legte die Stadt eine Mindestquote von Sozialwohnungen bei größeren Neubauten fest, jetzt endlich geht sie daran, auch ihre eigenen Grundstücke mit Sinn und Verstand an den Markt zu bringen.

Und das wird höchste Zeit. Schon lange beschweren sich Stephanswerk, WGO und Heimstättenverein, dass sie bezahlbare Wohnungen bauen wollen, aber einfach nicht an die Flächen gelangen – nicht mal, wenn die Stadt die Eigentümerin ist, weil sie selbst zu hohe Grundstückspreise verlangt.

Dieses Dilemma wird mit dem neuen Verfahren, Grundstücke nach Konzept statt nach dem Höchstpreis zu vergeben, hoffentlich behoben. Doch gilt, was bei allen derzeitigen Bemühungen um Wohnraum gilt: Es wird dauern. Bis beispielsweise aus den 16 Hektar Land, die die Stadt im Schinkel erworben hat, ein Baugebiet entsteht, dürften noch viele Monate verstreichen. Aber dann bietet das neue Vergabekonzept große Chancen.

Die Weichen, die Osnabrück jetzt stellt, sind entscheidend für die nächsten Jahrzehnte. Denn bald wird der Stadt das Bauland ausgegangen sein.

Sandra Dorn