05.12.2018

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

„Osnabrücker Wohnungen sind Schnäppchen″

Eine Studie erklärt, warum sich Immobilienkäufe in Osnabrück eher lohnen als in Münster oder Oldenburg

In Osnabrück sind Wohnungen noch ein echtes Schnäppchen. Zu dieser überraschenden Erkenntnis kommt die Studie eines Immobiliendienstleisters. Warum sich der Wohnungskauf in Osnabrück eher rentiert als etwa in Münster, Oldenburg, Bielefeld oder Hannover.

Osnabrück Im Vergleich der kleineren Großstädte liegt Osnabrück bei den zu erwartenden Renditen im Verhältnis zum Risiko des Investments bundesweit auf Platz 2. Der Mitverfasser der Studie zum „ Risiko-Rendite-Ranking″, Stefan Behrendt, erläutert im Gespräch mit unserer Redaktion, dass das Verhältnis von Kaufpreisen zu den erwartbaren Mieten in Osnabrück noch positiv ist, und begründet: „ Die mittelständische Wirtschaft floriert, das Leerstandsrisiko ist gering, und die Kaufpreise sind bei vergleichsweise hohen zu erwartenden Mieten relativ günstig.″ In Städten wie Münster, Braunschweig oder Hannover seien die Kaufpreise hingegen bereits zu hoch, um noch vernünftige Renditen zu erzielen. Das Standortrisiko für ein Investment in einer Stadt wie Münster sei zwar noch geringer als in Osnabrück – ebenso aber auch der mögliche Gewinn.

So rechnen Investoren

Behrendt berät Großanleger bei wohnwirtschaftlichen Investments. Eine typische Größenordnung sei etwa, dass Investoren in einem Baugebiet etwa zehn Millionen Euro in 35 Wohnungen investieren. Für über zehn Jahre finanziertes Fremdkapital müssten diese im Schnitt nur rund 1, 2 Prozent Zinsen bezahlen. Vorausgesetzt wird dabei eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent. Interessant sind für diese Investoren etwa Baugebiete wie das künftige Landwehrviertel in Osnabrück-Atter, dem größten zusammenhängenden Osnabrücker Baugebiet seit dem Zweiten Weltkrieg. Dort sollen in ein paar Jahren 2500 Menschen ein Zuhause finden. Auf dem Zettel könnten Investoren aber auch das geplante Baugebiet im Osnabrücker Stadtteil Schinkel haben, wo die Stadt 16 Hektar bislang überwiegend landwirtschaftlich genutzte Fläche erwerben will, um zwischen Friedensweg, Belmer Straße, Weitkampweg und A 33 Wohnraum für mehr als 1000 Menschen zu schaffen.

Wer investiert Millionen?

Doch was sind das für Fonds? Wer investiert solche Beträge? Behrendt erklärt: „ Das sind etwa Fondsgesellschaften, Pensionskassen und Lebensversicherungen. Diese investieren seit einigen Jahren deutlich mehr in Immobilien, um noch eine ordentliche Rendite zu erzielen.″ Diese würden jedoch gerne große, zusammenhängende Einheiten für 50 bis 100 Millionen Euro aufkaufen, „ um ihren Fonds mit möglichst geringem Aufwand vollzukriegen″. In Osnabrück sei das Angebot für solche Großanleger bislang jedoch noch relativ knapp, weshalb viele Investoren Osnabrück „ noch gar nicht auf dem Radar haben″. Das ist Behrendt zufolge ein Grund dafür, weshalb die Immobilienpreise in Osnabrück – anders als etwa in Münster – „ noch relativ moderat sind. Mit durchschnittlichen Mieten von 7, 91 Euro pro Quadratmeter für mittlere und gute Lagen in Osnabrück sieht Behrendt „ in der Investitionsanalyse noch ein sehr gutes Potenzial für Mietpreissteigerungen in Osnabrück″. Behrendt empfiehlt aber nicht nur Immobilieninvestoren, sondern auch Privatleuten den Kauf einer Immobilie in Osnabrück. Bei dem aktuellen niedrigen Zinssatz würde sich ein Kauf heutzutage in Osnabrück durchschnittlich eher rechnen als eine Mietwohnung.

Ein Viertel für die Miete

Bei gebrauchten Wohnungen, sogenannten Bestandswohnungen, müssten Mieter in Osnabrück aktuell 24, 7 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgeben. Für die Finanzierung beim Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen sieht Behrendt eine Belastung von durchschnittlich nur 23, 6 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Wegen der vergleichsweise hohen Kaufpreise für neue Wohnungen sieht Behrendt die Finanzierungs- und Mietbelastung in diesem Bereich auf etwa gleichem Niveau. Er betont: „ Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahren deutlich stärker zugelegt als die Angebotsmieten, sodass sich ein Kauf relativ gesehen zu einer Anmietung in den letzten Jahren immer weniger lohnt, trotz rekordniedriger Zinsen.″

Zum Vergleich: In Münster liegt die Mietbelastungsquote für gebrauchte Wohnungen im Schnitt bei 27, 2 Prozent und die Finanzierungsbelastungsquote bei 28, 2 Prozent. Der Kauf von gebrauchten Eigentumswohnung rentiere sich in Münster daher nicht mehr. Ähnlich verhalte es sich in Oldenburg, Hannover und Braunschweig.

Bildtext:
Immobilienkäufe lohnen sich in Osnabrück besonders: Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, weil Kaufpreise vergleichsweise gering, zu erwartende Mieten aber relativ hoch seien. Grundlage für die Mieten und Kaufpreise pro Quadratmeter in diesen sechs Städten sind Immobilienportal-Daten für das erste Halbjahr 2018.
Foto:
David Ebener
Grafik:
Neue OZ/ Langer

Die Studie

Für die Studie „ Risiko-Rendite-Ranking 2018″ untersuchte der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber 111 Standorte, berücksichtigte Daten zur Bevölkerungsentwicklung, zur Kaufkraft, zu Miet- und Kaufpreisen sowie die Nachfrage nach Wohnraum. Die Experten berechneten, wie groß – je nach Standort – das Risiko für eine Investition in Immobilien ist. Der Dienstleister analysierte auf Basis von durchschnittlichen Mieten, die Vermieter in Immobilienportalen angaben, wie hoch die Rendite ist: also die zu erwartende Miete in der jeweiligen Stadt. Im Ergebnis lohnt sich eine Investition in Bestandswohnungen in Osnabrück besonders, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite hier noch stimmt. Beim Risiko-Rendite-Ranking für Bestandsimmobilien liegt Osnabrück unter den kleineren Großstädten bundesweit auf Rang zwei – knapp hinter der bayerischen Stadt Fürth.

Jean-Charles Fays