21.11.2018

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Klage gegen drastische Mieterhöhung

Osnabrücker klagt gegen Vonovia

Wie ein Mieter sich juristisch wehrt

Osnabrück Der vermutlich erste Osnabrücker Mieter klagt wegen nicht gerechtfertigter Mieterhöhungen gegen den Vermieter Vonovia. Der Dax-Konzern erhöhte die Miete von Bernd Mühle um 117 Euro pro Monat. Ursache dafür war der Austausch einer Heizungsanlage. Allerdings hätte die mehr als 30 Jahre alte Anlage Mühle zufolge ohnehin ausgetauscht werden müssen, weil sie defekt gewesen sei. Insofern habe es sich nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung gehandelt. Diese Maßnahme lasse sich daher nicht oder nur in geringfügigem Maße auf den Mieter umlegen. Der Geschäftsführer des Mietervereins für Osnabrück und Umgebung, Carsten Wanzelius, erläutert, wie ein Bremer Urteil ihn darin bestärkt, die rechtlichen Mittel gegen Vonovia nun voll auszuschöpfen.

Bernd Mühle ist der vermutlich erste Osnabrücker Kläger gegen Vonovia. Weitere werden folgen. Der Mieterverein kündigt schon an, alle rechtlichen Mittel gegen Vonovia auszuschöpfen. Warum Osnabrücks größtem Wohnungsvermieter vorgeworfen wird, sich ungerechtfertigt an Mietern zu bereichern.

Osnabrück Es wird als eine Art „ Vonovia-Masche″ beschrieben. Der Dax-Konzern setzt demnach bewusst den Anteil einer Sanierungsmaßnahme – die Modernisierung – zu hoch an, der sich auf die Mieter umlegen lässt. Den Anteil, der die eigene Rendite belastet – also die Instandsetzung – setzt Vonovia den Angaben zufolge aber bewusst zu gering an.

Konkret wirft der Osnabrücker Bernd Mühle dem Konzern vor, die Miete monatlich um 117 Euro zu erhöhen, obwohl die mehr als 30 Jahre alte Heizungsanlage eigentlich kaputt war und damit ohnehin hätte erneuert werden müssen. Vor zwei Jahren sei die defekte Heizungsanlage Ursache für eine Verpuffung gewesen. Der damalige Schornsteinfeger habe daraufhin mitgeteilt, dass die Heizung nicht mehr betrieben werden dürfe.

Laut Rechtsanwalt Andy Weichler werden die Kosten der Instandhaltung als Modernisierungskosten interpretiert und dadurch dem Mieter aufgezwungen. Gesetzliche Grundlage ist die Modernisierungsumlage, wonach pro Jahr dauerhaft elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter abgewälzt werden können. Allerdings habe Vonovia nur rund 1000 Euro von der Rechnung für die neue Heizung abgezogen. Der berücksichtigte Anteil der Instandsetzung an den Gesamtkosten entspreche somit nur zwei Prozent. „ Dieser Instandsetzungsanteil bei einer ohnehin erneuerungsbedürftigen Heizungsanlage ist viel zu gering angesetzt. Das ist Schwachsinn″, kritisiert Weichler. Deshalb klage er im Auftrag von Bernd Mühle gegen die Mieterhöhung. Einen Termin hat das Amtsgericht noch nicht festgelegt. Mühle zahlt die erhöhte Miete unter Vorbehalt und sieht gute Chancen, den Großteil des Geldes zurückzubekommen. Vonovia-Sprecherin Bettina Benner will zum Rechtsstreit mit Mühle keine Auskunft geben. Es handele sich um ein schwebendes Verfahren.

Anders als bei den zuletzt in die Schlagzeilen geratenen Wohnungen mit Mieterhöhungen um 47 Prozent in der Dodesheide, die ehemals im Besitz der Vitus-Gruppe/ Gladbau waren, stammt die von Mühle angemietete Wohnung aus dem ehemaligen Bestand der Wohnungsbaugesellschaft OWG, die die Stadt 2004 veräußert hatte.

Vonovia-Niederlage

Bernd Mühle sieht sich in seiner Rechtsauffassung durch ein Urteil des Landgerichts Bremen bestärkt. Nach einer Sanierung des Hauses hatte Vonovia die Kaltmiete eines Bremer Mieters um knapp 40 Prozent erhöht. Es ging um den Vorwurf, dass Instandhaltungskosten in die energetische Modernisierung mit hineingerechnet worden sein sollen. Auf diese Weise hätte die Summe für die Modernisierung hochgerechnet werden können. Nach dem Gerichtsurteil wurden die Kosten für Sanierung und Modernisierung nicht klar voneinander getrennt. Dem Urteil zufolge war eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege nicht möglich. Der Konzern konnte nicht eindeutig belegen, dass der Modernisierungsanteil gerechtfertigt war, und zog sich die juristische Niederlage zu.

„ Dadurch musste Vonovia die Mieterhöhungen zurückzahlen″, erklärt der Bremer Mietrechtsanwalt Valentin Weiß auf Anfrage unserer Redaktion. Nach dem Urteil des Bremer Landgerichts klagen nun Dutzende Bremer gegen den Immobilienriesen. Weiß hat mehr als 30 Mandanten, für die er vor dem Amtsgericht Klage eingereicht hat oder einreichen wird. Nach Angaben der Bremer Tageszeitung „ Weser-Kurier″ wird auch der Bremer Mieterverein täglich mit Beschwerden über Vonovia konfrontiert.

Der Geschäftsführer des Mietervereins für Osnabrück und Umgebung, Carsten Wanzelius, sagt: „ Das Problem der Modernisierungsmieterhöhungen in Osnabrück beginnt jetzt erst, da die Erhöhungen erst vorgenommen werden können, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind.″ Das sei bei der Vonovia bei den ersten Häusern in der Dodesheide der Fall. Nur in diesem Stadtteil seien Hunderte Mieter betroffen. Er kritisiert, es könne nicht sein, dass der wenige preiswerte Wohnraum in Osnabrück „ energetisch wegmodernisiert wird″. Wanzelius ist der Ansicht, dass die drastischen Mieterhöhungen in der Dodesheide nicht gerechtfertigt sind, da Vonovia den Instandsetzungsanteil bei den Wohnungen in Osnabrück zu gering angesetzt habe. Er kündigt für Mitglieder des Mietervereins an: „ Wir werden in der Sache alle rechtlichen Mittel ausschöpfen, die vor allem darin bestehen, gegen Erhöhungen Einwendungen zu erheben.″ Nach dem Willen des Gesetzgebers solle durch die energetische Modernisierung „ nicht der Vermieter privilegiert werden, der seit Jahren nichts in seine Immobilie investiert hat″. Das ist seines Erachtens bei den Häusern in der Dodesheide der Fall. Daher sieht er gute Chancen für einen juristischen Erfolg. Zu beachten sei, dass es nicht nur um die Miethöhe, sondern auch um angemessene Entschädigung für die erlittenen Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen gehe.

Darüber hinaus berichtete „ Spiegel online″ am Montag, dass Vonovia seine Mieter mit „ zweifelhaften Methoden über die Nebenkosten schröpft″. Das Nachrichtenmagazin berichtet von Fällen zu hoher Betriebskostenabrechnungen in mehreren deutschen Großstädten. Dabei sei die Gewinnmaschine „ in einem Geflecht aus 350 Tochterunternehmen sorgsam versteckt″, das für den durchschnittlichen Mieter schon lange nicht mehr verständlich sei. Vonovia hingegen tut die Vorwürfe als Einzelfälle ab.

Vonovia-Sprecherin Bettina Benner sagte unserer Redaktion, dass Vonovia sich an geltende Gesetze halte: „ Dazu gehört eine klare Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung.″ Die Höhe der Mieterhöhung orientiere sich an den Maßnahmen, die durchgeführt werden. Diese würden detailliert ausgewiesen. „ Mieter, die das Gefühl haben, die Miete nicht zahlen zu können, können sich an uns wenden″, beteuerte Benner. „ Wir wollen niemanden herausmodernisieren.″

Bildtexte:
Bernd Mühle wirft dem Vermieter Vonovia vor, die Miete wegen einer neuen Heizungsanlage monatlich um 117 Euro zu erhöhen, „ obwohl die mehr als 30 Jahre alte Heizungsanlage ohnehin hätte erneuert werden müssen″.
Sind Mieterhöhungen um 47 Prozent nach Sanierungen in der Dodesheide legitim? Der Mieterverein ist der Ansicht, dass Vonovia den Instandsetzungsanteil zu gering angesetzt hat. Modernisierungen dürfen auf Mieter umgelegt werden, Instandsetzungen jedoch nicht.
Fotos:
Michael Gründel

Jean-Charles Fays