26.05.2018

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Genossenschaft steht in den Startlöchern

Zähe Verhandlungen um Grundstückspreis für Baufeld B im Landwehrviertel

Während im Rat gefühlt in jeder Sitzung über die Schaffung günstigen Wohnraums diskutiert wird, steht eine Wohnungsgenossenschaft, die ebenjenen städtischen Anspruch im Landwehrviertel umsetzen will, Gewehr bei Fuß, scheitert aber an den dort verlangten Grundstückspreisen.

Osnabrück. „ Wir sind bereit, unsere Pläne auf dem Baufeld B im Landwehrviertel umzusetzen″, sagen Lutz Igelmann und Mark Walter von der Wohnungsbau- und Energiegenossenschaft i. G. (Wenge). Das „ i. G.″ steht für „ in Gründung″, und genau hier liegt der Hase im Pfeffer. Alle für die Gründung erforderlichen Papiere liegen beim Genossenschaftsverband. Ein Wink aus Osnabrück, und der formelle Akt könnte vollzogen werden.

Und nicht nur die Genossenschaft könnte ohne Verzögerung ins Leben gerufen werden. Sowohl ein Geschäftsplan als auch Baupläne und Energiekonzept liegen vor. „ Wir haben auch schon mehr als ausreichend Interessenten für eine Mitgliedschaft″, so die Gründungsmitglieder der Genossenschaft, zu denen unter anderen auch der Osnabrücker Unternehmer Lothar Röwer gehört. Sie gehen davon aus, dass sie, so denn endlich alle Ampeln auf Grün stehen, spätestens Anfang 2020 mit den Bauarbeiten beginnen können. So lange aber der Konjunktiv die grammatikalische Oberhand bei jedem Gespräch über die Genossenschaft hat, müssen die Papiere in der Schublade bleiben, denn ohne ein Grundstück macht eine Genossenschaft keinen Sinn.

Gespräche seit 2014

Etwa seit 2014 habe es immer wieder Gespräche mit der Energieservice Osnabrück GmbH (Esos) gegeben, so die Wenge-Vertreter. Die Stadtwerketochter, die die Flächen im Landwehrviertel vermarktet, habe allerdings Preisvorstellungen, die einen Kauf bislang unmöglich gemacht hätten. „ Damit ist sozialverträglicher Wohnungsbau absolut nicht machbar″, sagt Walter. Mittlerweile sei die Esos bei etwa 275 Euro pro Quadratmeter. Immer noch viel zu viel, um ein genossenschaftliches Bauvorhaben an dieser Stelle zu realisieren. Andere Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft wie die WGO, Heimstättenverein und Stephanswerk haben bislang ein Engagement im Landwehrviertel mit Blick auf die Grundstückspreise dankend abgelehnt.

„ Wir orientieren uns an den Vorgaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte″, sagt Esos-Prokurist Marcel Haseloff.

„ Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Grundstücke, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen (Bodenrichtwertzone). Weicht das zu bewertende Grundstück von den Eigenschaften in der Richtwertzone ab, zum Beispiel bessere Lage oder geringere Ausnutzung des Grundstücks, so muss dies berücksichtigt werden. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert und hat keine bindende Wirkung.″ So weit die Definition, wie sie auf der Seite des Landesamtes für Geoinformation und Landvermessung Niedersachsen (LGNL) zu finden ist. Der Gutachterausschuss hat den Quadratmeterpreis für das Baufeld B nach Angaben der Esos nach dem Verkauf der Flächen an zwei Investorengesellschaften aus Hannover und Düsseldorf ermittelt. Welchen Preis diese Investoren bezahlt haben, ist nicht bekannt. Zu vermuten ist aber, dass er noch deutlich über dem laut Wenge aufgerufenen Preis für das Baufeld B lag. Allerdings, so die Aussage der Esos, habe der Verkauf der Nachbargrundstücke keinen maßgeblichen Einfluss auf den Preis für das Baufeld B gehabt, da dies grundsätzlich anders zu bewerten gewesen sei.

Wirtschaftlichkeit

Haseloff begrüßt das von Igelmann und Walter vorgelegte Konzept und räumt der Wohnungsgenossenschaft gute Chancen ein, im Baufeld B, das ausdrücklich genossenschaftlichem Bauen vorbehalten sein soll, zum Zuge zu kommen. Allerdings, so Haseloff im Gespräch mit unserer Redaktion, unterliege die Esos auch unterschiedlichsten Vorgaben, wie Wettbewerbs- und Vergaberichtlinien, vor allem aber auch dem Primat der Wirtschaftlichkeit, unter das Rat und Verwaltung die Stadtwerke – mithin auch die Esos – stellen.

Seit nunmehr vier Jahren streben Igelmann, Walter und ihre Mitstreiter die Verwirklichung ihres Projekts an. Viel Zeit und auch Geld haben sie bereits in ihre Idee investiert. Wann immer in der Politik der Ruf nach bezahlbarem Wohnraum laut wurde, witterten sie Morgenluft, wurden aber dann immer wieder enttäuscht. So langsam aber ist ihr ehemals gut gefüllter Geduldsbrunnen leer gepumpt. Gleichwohl äußern sie im Gespräch mit unserer Redaktion den festen Willen, mit der Esos zu einer Einigung zu kommen.

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Bildtext:
Das Baufeld B (rot umrandet) im Landwehrviertel ist sogenannten Baugruppen wie Genossenschaften vorbehalten. Bewerber drohen derzeit aber am Kaufpreis zu scheitern.
Grafik:
Stadt Osnabrück

Kommentar
Alles nur Sonntagsreden?

Das Beispiel der Wohnungs- und Energiegenossenschaft macht deutlich, wie schwer es ist, in Osnabrück bezahlbaren Wohnraum mit hohen ökologischen Standards umzusetzen – aller Beteuerungen der Politik zum Trotz.

Warum eigentlich? Die Antwort ist einfach: Weil im Rahmen der gegebenen Konditionen kein erschwinglicher Wohnraum hergestellt werden kann. Der Verkäufer der Flächen, die Esos, ist keine gemeinnützige Einrichtung, sondern ein Akteur am Immobilienmarkt wie jeder andere auch. Sie muss sich an die herrschenden Spielregeln halten und an die Vorgabe der Politik, möglichst ein Plus aus der Vermarktung des Landwehrviertels zu erwirtschaften.

Wer neue Konzepte realisieren, vor allem für das untere Einkommensdrittel unserer Gesellschaft bezahlbaren Wohnraum schaffen will, muss sich aber vom Markt lösen. Das kann die Kommune nur, wenn sie das Heft des Handelns in der Hand behält und Grundstücke zum Selbstkostenpreis oder günstiger abgibt. Eben darauf hat sie mit der Übertragung der Vermarktungsaufgabe an die Esos verzichtet. Das ist nicht das Problem der Esos. Das ist ein Problem der Politik, die diesen Beschluss gefasst hat. Aber ohne Intervention der Kommune – wie auch immer die dann aussieht – wird in der derzeitigen Marktsituation kein bezahlbarer Wohnraum zu schaffen sein.

Gleichzeitig wird der Druck von unten immer größer. Die jüngst ins Leben gerufene Bürgerinitiative für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft findet eine breite gesellschaftliche Unterstützung, die weiter wachsen wird, wenn sich nicht bald etwas bewegt. Das Schicksal der Wohnungs- und Energiegenossenschaft kann ein Indikator dafür sein, ob es Rat und Verwaltung ernst ist mit den Themen „ Ökologie″ und „ bezahlbarer Wohnraum″ oder ob nur wohlklingende Sonntagsreden gehalten werden.

Genossenschaft

Die Wohnungs- und Energiegenossenschaft (Wenge) will auf dem sogenannten Baufeld B an der Landwehrstraße auf einer Gesamtfläche von etwa 14 000 Quadratmetern etwa 6000 Quadratmeter Wohnfläche plus Gewerbe- und Gemeinschaftsflächen, verteilt auf mehrere Baukörper, errichten.

Dabei sollen etwa 30 Prozent des Wohnraums preisgebunden sein. Der normal zugängliche Wohnraum wird 40 Prozent der Fläche in Anspruch nehmen. Hochpreisigen Wohnraum wiederum wollen die Initiatoren auf 30 Prozent der Fläche vor allem im Staffelgeschoss der Gebäudekörper umsetzen.

Die Bauten werden in Holzständerweise errichtet und entsprechen dem KfW-40-Plus-Standard. Die Energieversorgung (Strom und Heizung) wird durch Fotovoltaikanlagen und Erdwärme gewährleistet. Die Wohnungen sind damit unabhängig vom Energiemarkt. Gleichzeitig soll ein Car-Sharing mit Elektrofahrzeugen und Pedelecs installiert werden.

Das Konzept der Genossenschaft geht von der Idee des gemeinschaftlichen Wohnens aus und schließt daher Gemeinschaftsräume, ein Café mit der Möglichkeit eines gemeinsamen Mittagstisches, Freiflächen für nachbarschaftliche Begegnungen, gemeinsame Gartennutzung und vieles mehr mit ein.

Während Mieter der mittel- und hochpreisigen Wohnungen neben dem Genossenschaftsanteil einen Baukostenanteil einbringen müssen, ist dies bei den Wohnungen des unteren Preisegments nicht erforderlich. Hier springt die N-Bank ein, die für diesen Teil der Wohnungen den Baukostenanteil übernimmt. Die Quadratmetermiete für die Wohnungen beträgt in den drei Preiskategorien neun, elf und dreizehn Euro. Da die Wohnungen ein eigenes Energieversorgungsnetz für Wärme und Strom haben, handelt es sich hier um eine langfristig festgeschriebene Warmmiete.

Das Wenge-Gründungskonzept „ Wohnprojekt Landwehrviertel″ erreichte bei einem gemeinsamen Wettbewerb des niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr mit dem Genossenschaftsverband Weser-Ems bereits im Jahr 2016 den dritten Platz.

Dietmar Kröger