21.11.2016

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

NOZ-Immobilienatlas für Osnabrück Zum ersten Mal steht die Weststadt und nicht der Westerberg an der Spitze. Die größten Preissteigerungen gibt es in Haste und im Schinkel. Ein knappes Angebot und hohe Nachfrage führen zu steigenden Preisen.

Weststadt teurer als Westerberg

Weststadt überflügelt Westerberg

Wie Osnabrück 3000 neue Wohnungen bis 2020 bauen will

NOZ-Immobilienatlas: So teuer sind Wohnungen in Osnabrück – Preise ziehen in vielen Stadtteilen an

Stadtbaurat Frank Otte erläutert die strategische Bauleitplanung der kommenden Jahre und gibt einen Ausblick auf große Projekte

Osnabrück. Im neuen NOZ-Immobilienatlas führt die Weststadt das Ranking der höchsten Immobilienpreise in der Stadt an und löst damit den Westerberg ab. Auch Wohnungen in anderen Stadtteilen sind deutlich teurer geworden.

Bislang war der Westerberg bei den Immobilienpreisen in Osnabrück die unangefochtene Nummer 1. Das hat sich nun geändert. Das erste Mal sieht der NOZ-Immobilienatlas nicht mehr den Westerberg, sondern die Weststadt vorne.

Osnabrück. Auf Rang drei liegt in Osnabrück die Wüste. Auf Anfrage unserer Redaktion hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) für unseren Immobilien-Atlas seine Kaufpreissammlung für verkaufte Wohnungen im Jahr 2015 ausgewertet, in der alle notariell beglaubigten Kaufverträge einfließen.

Die Weststadt liegt darin mit durchschnittlich 1940 Euro pro Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung an der Spitze, der Westerberg folgt mit durchschnittlich 1780 Euro pro Quadratmeter, und dahinter folgt mit 1630 Euro pro Quadratmeter im Schnitt die Wüste. Allerdings sind auch Wohnungen in der Innenstadt (um 16 Prozent), am Schölerberg (um 32 Prozent) im Bereich Darum, Gretesch, Lüstringen (um 36 Prozent), im Schinkel (um 42 Prozent) und in Haste (um 49 Prozent) deutlich teurer geworden. Dafür waren diese Stadtteile mit 660 und 670 Euro pro Quadratmeter im Jahr zuvor auch die billigsten Stadtteile in Osnabrück und gehören mit 940 und 1000 Euro pro Quadratmeter (Haste) in 2015 auch weiterhin zu den günstigsten.

Wohnfläche immer teurer

In den Stadtteilen Sonnenhügel (von 1070 auf 930 Euro pro Quadratmeter) und Sutthausen (von 1470 Euro auf 1300 Euro pro Quadratmeter) hingegen waren die Kaufpreise rückläufig. Gebrauchte Wohnungen unter 1000 Euro pro Quadratmeter sind in Osnabrück deutlich rarer geworden. Nur noch in den Stadtteilen Schinkel, Haste und am Sonnenhügel sind Wohnungen für durchschnittlich knapp unter 1000 Euro unter den Hammer gegangen.

Führend ist die Weststadt auch beim Verkauf von neuen Eigentumswohnungen. Insgesamt 15 Wohnungen wurden den GAG-Angaben zufolge zu einem Preis von durchschnittlich 3900 Euro pro Quadratmeter verkauft. Eine Wohnung kostete in dem Stadtteil, der sich von dem mit Altbauten geprägten Katharinenviertel im Osten bis zur A 30 und zum Heger Friedhof im Westen erstreckt, im Schnitt 382 000 Euro. Damit waren die neuen Wohnungen im Schnitt sogar 1000 Euro pro Quadratmeter teurer als an der feinsten Adresse Osnabrücks, dem nördlich der Weststadt zwischen Lotter und Natruper Straße gelegenen Westerberg. Doch hat die Weststadt dem Westerberg damit wirklich den Rang abgelaufen?

Die Immobilienexperten beantworten die Frage einheitlich mit Nein. Sie sehen die Entwicklung eher als Zufall, weil viele Wohnungen in einem der teuersten Neubaugebiete Osnabrücks, dem sogenannten Edelwohnquartier „ Mitte West″ rund um das ehemalige Busdepot, in 2015 verkauft wurden. So begründet der Inhaber des Osnabrücker Maklerbüros von Dahler & Company, Sören Röttger, die überraschend hohen Preise in der Weststadt damit, dass primär zwischen Ernst-Sievers-Straße und Lotter Straße „ das Angebot auch im Neubau- und Hochpreissegment verfügbar war″. Sein Büro verzeichne aber auch eine ungebrochene Nachfrage am Westerberg – etwa durch den Neubauvertrieb auf der Scharnhorstkaserne.

Der auf hochwertige Immobilien am Westerberg und in der Weststadt spezialisierte Makler Michael Klein spricht davon, dass etwa ein halbes Dutzend der Luxuswohnungen im Stadtpalais am Carl-Hermann-Gosling-Platz 2015 verkauft wurden. Das Stadtpalais liegt am Kirchenkamp direkt vor dem Edelwohnquartier „ Mitte West″. Außerdem werden im Katharinenviertel laut Klein auch Altbauwohnungen kernsaniert und zu einem Preis von mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. „ Das zieht dann natürlich auch den Schnitt für Bestandswohnungen in der Weststadt nach oben″, erklärt Klein. Dennoch glaubt er nicht, dass die Weststadt dem Westerberg den Rang abgelaufen hat, sondern dass in der Weststadt im vergangenen Jahr schlicht mehr hochpreisige Wohnungen auf den Markt kamen. Außerdem seien im Bereich rund um die Mitte West viele Wohnungen mit Aufzug und Tiefgaragenstellplatz auf den Markt gekommen, was am Westerberg seltener zu finden sei.

Der Inhaber des Osnabrücker Maklerbüros von Engel und Völkers, Marc-André Lasarz, sieht die Preisschwankungen als „ normale Veränderungen am Immobilienmarkt, die mal so und mal so ausfallen können. Es wird zurzeit das gekauft, was am Markt in der gewünschten Lage vorhanden ist. Eine große Auswahl ist nicht vorhanden.″ Leider könne anhand der Zahlen nicht der bauliche Zustand und nicht die genaue Lage der Wohnung innerhalb eines Stadtteils erkannt werden.

Viele Stadtteile gefragt

So mache es einen großen Preisunterschied aus, ob eine Wohnung an der Natruper Straße – also am nördlichen Fuße des Westerbergs – oder in der teuersten Lage auf der Spitze des Berges verkauft wird. Der Immobiliengutachter erklärt die fast durchgehenden Preissteigerungen in Osnabrück: „ Es zeigt sich deutlich, dass die höheren Kaufpreise sich auch auf Stadtteile verlagern, die bisher nicht so konsequent nachgefragt wurden. Es wird nach wie vor versucht, die günstige Zinsphase auszunutzen, um Wohneigentum zu besitzen. Es schwappt sozusagen, aufgrund des mangelnden Angebotes auf andere Stadtteile über.″

Lasarz resümiert: „ Angebot und Nachfrage regulieren nach wie vor den Markt in Osnabrück. Allerdings muss man sich ehrlich bei den aufgerufenen Preisen die Frage stellen: Ist das die Immobilie wirklich wert?″ Der Baupreisindex steige kontinuierlich, und damit werde das Bauen auch immer teurer. Fest stehe, dass der Westen von Osnabrück die beliebteste Ecke mit der größten Nachfrage in der Stadt bleibe. Allerdings hätten alle Stadtteile von Osnabrück einen attraktiven und lebenswerten Bereich. Die grundsätzliche Entwicklung in der gesamten Stadt sei positiv. Lasarz fordert jedoch: „ Wir brauchen mehr Baugebiete in attraktiven Lagen, und es muss deutlich mehr in Osnabrück gebaut werden.″

Röttger von Dahler & Company begründet die starke Kaufpreisentwicklung in Haste und Schinkel ähnlich: „ Das Anziehen der Kaufpreise in den vermeintlich etwas schwächeren Wohnlagen von Osnabrück zeigt, dass Interessenten in der Regel nur über ein begrenztes Budget verfügen können und in Zeiten von steigenden Preisen zwangsläufig auf andere Stadtteile ausweichen müssen.″ Röttger bemerkt, „ dass die Begehrlichkeiten nach Immobilien in den westlichen Stadtgebieten zunehmen″. Betongold gelte inzwischen fast als die einzige sichere und wertstabile Geldanlage. Dadurch sei der Verkäufer auch „ auf einen möglichst hohen Kaufpreis fixiert″. Eigentümer würden sich zunehmend entspannt zurücklegen – nach dem Motto: „ Man kann verkaufen, muss es aber nicht zu jedem Preis″. Außerdem würden sich Menschen aufgrund der historisch niedrigen Zinsen eine Wohnung kaufen, die noch vor Jahren nicht im Traum an ein Anlageobjekt dachten.

„ Gesuchtester Stadtteil″

Der Leiter der Sparkassen-Immobilienvermittlung, Markus Pörtner, hält den Westerberg weiterhin für den „ gesuchtesten Stadtteil″. Die Nachfrage und die Bereitschaft zur Zahlung von hohen Kaufpreisen sei dort nach wie vor am stärksten ausgeprägt. Er vermutet daher nur „ eine temporäre Verschiebung″ im aktuellen Immobilien-Atlas. Die im Vergleich zu 2014 rückläufigen Kaufpreise am Westerberg (von 1890 auf 1780 Euro pro Quadratmeter), im Sonnenhügel (von 1070 auf 930 Euro pro Quadratmeter) und in Sutthausen (von 1470 Euro auf 1300 Euro pro Quadratmeter) erklärt Pörtner sich mit einem schlechteren Zustand, sehr großen Wohnflächen oder veraltetem energetischen Standard der verkauften Eigentumswohnungen. Die zunehmende Beliebtheit der Weststadt auch bei älteren Menschen liegt laut Pörtner an der besseren Topografie und der einfacheren Erreichbarkeit der Nahversorger. Einen Grund für die höheren Preise in der Weststadt sieht das GAG-Mitglied in kleineren verkauften Wohneinheiten. Hintergrund dafür ist die Faustregel: Je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis.

Die hohen Preissteigerungen in Haste, im Schinkel und in der Dodesheide sieht Pörtner in der relativ niedrigen Basis im Jahr 2014 begründet. Daher handele es sich hier um „ Aufholeffekte″. Generell hält Pörtner es mittlerweile für „ nahezu ausgeschlossen″, noch Bestandswohnungen für weniger als 1000 Euro pro Quadratmeter in Osnabrück zu finden. Der Sachverständige vermutet, dass Investoren, die in der Vergangenheit hochpreisige Stadtteile für ein Invest gesucht haben, auf die günstigeren Bereiche ausgewichen sind und damit den Preisanstieg verursacht haben.

Ein Video zum Immobilienatlas finden Sie unter noz.de/ osnabrueck

Kommentar
Preistreiber Niedrigzins

Solange die Bauzinsen von Jahr zu Jahr von einem historischen Tief auf das nächste fallen, werden auch die Immobilienpreise weiter explodieren.

Das Prinzip ist einfach: Das, was der Käufer weniger für den Kredit bei der Bank bezahlt, zahlt er beim Immobilienkauf drauf. In der Weststadt führt das zu ungeahnten Rekordpreisen. So wurden in Einzelfällen nicht nur für neue Eigentumswohnungen im Bereich Mitte West, sondern auch für sanierte Altbauwohnungen im Katharinenviertel Metropolenpreise von knapp 5000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Doch ist das noch ein realer Preis? Wohl kaum. Wenn die Zinsen steigen, droht bei Weiterverkauf ein Verlustgeschäft.

Die Gefahr der Immobilienblase wird größer, je mehr Menschen deutlich überbewertete Immobilien kaufen. Im aufgeheizten Osnabrücker Immobilienmarkt gilt daher aktuell mehr denn je: kühlen Kopf bewahren.

Osnabrück. 3000 neue Wohnungen sollen bis zum Jahr 2020 auf Osnabrücker Stadtgebiet gebaut werden. Das geht aus dem Handlungsprogramm „ bezahlbarer Wohnraum″ der Stadt hervor. Doch wie soll das gelingen?

Stadtbaurat Frank Otte erläutert, dass es in Osnabrück derzeit 110 Hektar mit Baurecht ausgewiesene Flächen gibt: „ Je nach Dichte der Bebauung sind das auf Flächen, die sich nach erster Einschätzung als für Wohnungsbau geeignet darstellen, zwischen 1400 und 3700 Wohneinheiten.″ Er schränkt aber ein: „ Auftrag ist, Planungsrecht zu schaffen und nicht die Herstellung einer bestimmten Zahl von Wohnungen bis 2020.″ Erreichbar sei das Ziel also nur, wenn die Eigentümer überhaupt wollen, dass auf diesen Flächen gebaut wird. Daher will die Stadt die Eigentümer solcher Flächen entsprechend motivieren und Kooperationspartner vermitteln.

Aktuell laufen die Bebauungsplanverfahren für weitere 630 Wohneinheiten in der Stadt. Zudem weist Otte auf größere Baugebiete, die bereits bebaubar sind oder demnächst über Planungsrecht verfügen werden, hin. Zunächst will die Stadt 800 Wohnungen und damit Osnabrücks größtes Wohnungsbauprojekt auf dem Gelände der ehemaligen Britenkaserne an der Landwehrstraße schaffen.

Außerdem sollen Teile der Flächen, die einst für die „ Entlastungsstraße West″ geplant waren, zu Bauland werden. So sehen die Planer aus dem Osnabrücker Fachbereich Städtebau Potenzial für rund 100 Wohnungen in Sichtweite des Klinikums. Dafür wurden etwa die Bebauungspläne „ Am Hirtenhaus″ auf dem Gelände der alternativen „ Wagenburg″ am Finkenhügel sowie „ Südlich am Heger Holz″ aufgestellt.

Bildtext:
Stadtbaurat Frank Otte.
Foto:
Stadt Osnabrück

Jean-Charles Fays

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