24.09.2014

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Bund schiebt Mietwucher Riegel vor

Mieten für Neubauten nach oben offen

Koalition beschließt Preisbremse

Bundesregierung formuliert Ausnahmen von Preisbremse – Fragen und Antworten

Osnabrück. Nach langem Streit hat sich Schwarz-Rot auf einen Kompromiss zum Schutz vor Mietwucher geeinigt. Demnach dürfen Vermieter bei Neuvermietungen in begehrten Gegenden künftig höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der Mieterbund begrüßt das, kritisiert jedoch die Ausnahmen.
Monatelang wurde gestritten und gefeilt, jetzt konnte Justizminister Heiko Maas (SPD) den Kompromiss zur umstrittenen Mietpreisbremse vorlegen. Der am Dienstag von den Spitzen der schwarz-roten Koalition abgesegnete Vorschlag soll Mieter vor überzogenen Forderungen schützen. Wer künftig in begehrten Wohngegenden eine Wohnung neu bezieht, dessen Mietzins darf demnach nicht mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.
Laut Mieterbund könnte diese Regelung Jahr für Jahr eine halbe Million Mieter schützen. In einem Gespräch mit unserer Zeitung sagte Lukas Siebenkotten, Bundes direktor Deutscher Mieterbund (DMB): " Jährlich werden etwa 500 000 Mieter von der Mietpreisbremse profitieren können."
Diese Zahl kann bisher nur geschätzt werden. Der Grund: Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, diese müssen aber erst von den Bundesländern ausgewiesen werden. " Vor allem Großstädte, Ballungsgebiete und Universitätsstädte werden hierunter fallen", schätzte Siebenkotten ein. " Von den gut 21 Millionen Mietwohnungen in Deutschland liegen nach unserer Einschätzung etwa fünf Millionen in diesen Gebieten", führte er aus. Lege man eine " Umzugsquote von circa zehn Prozent" zugrunde, ergebe das die genannten 500 000.
Dass für Mieten im Wohnungsneubau Ausnahmen gelten, stößt beim DMB auf wenig Verständnis. Zudem werde dies " eine eher geringe praktische Bedeutung" haben, kritisiert Siebenkotten: " Von den schätzungsweise 90 000 neu gebauten Mietwohnungen pro Jahr dürften etwa 30 000 in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf liegen", rechnete er vor. " Da aber die Mietpreisbremse bei der Erstvermietung von Neubauwohnungen nie gelten sollte, bezieht sich der jetzt gefundene Kompromiss nur auf die Zweit- oder Drittvermietung dieser 30 000 Wohnungen", sagte Siebenkotten. Diese Voraussetzungen würden vermutlich bei " weniger als 2000 bis 3000 Wohnungen pro Jahr" erfüllt sein. Auch umfassend modernisierte Wohnungen fallen nicht unter die Preisbremse.
Dafür soll bei den Maklergebühren bald das Verursacherprinzip greifen: " Wer bestellt, der bezahlt – wie überall sonst auch", so Maas.
Die Mietpreisbremse soll 2015 in Kraft treten. Der Bundestag muss die Regelungen noch beschließen.

Kommentar
Kompromiss mit Tücken

Sollte der Mieterbund richtigliegen, werden dank des Kompromisses zur Mietpreisbremse jährlich eine halbe Million Mieter vor Wuchermieten geschützt. Das sind gute Nachrichten, vor allem für diejenigen, die auf günstigen Wohnraum angewiesen sind, etwa Studenten.

Auch dass derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt hat, ist überfällig. Bisher übernimmt die Provision – schnell werden Hunderte Euro fällig – fast immer der Mieter. Oft mit Wut im Bauch: Warum soll er für eine Leistung aufkommen, die er nicht in Auftrag gegeben hat? Richtig ärgerlich wird es, wenn die " Leistung" darin besteht, die Tür zur Besichtigung zu öffnen und ein, zwei E-Mails zu verschicken. Das hat nun ein Ende, künftig müssen Makler Qualität beweisen: Nur wer sich wirklich als gute Schaltstelle zwischen Mieter und Vermieter erweist, bekommt Folgeaufträge. Schwarze Schafe nicht.

Etwas aber fehlt im Kompromiss von Justizminister Heiko Maas (SPD): eine Begrenzung der Miete auch nach aufwendigen Sanierungen. Denn oft werden so unliebsame, ärmere Mieter gegen zahlungskräftige getauscht, Stichwort Gentrifizierung. Doch um dieses unappetitliche Thema anzugehen, war der Widerstand aus Unionsreihen wohl zu groß. Dass der Grüne Hans-Christian Ströbele die Reform als " Reförmchen" abtut, ist unfair. Tatsächlich wird der Kompromiss seinem Ruf gerecht: In Teilen ist er gut, in anderen leider schlecht.

Berlin. Mieterhöhungen von 20 oder 30 Prozent sind in Szenevierteln von Metropolen wie zum Beispiel Hamburg, München oder Berlin keine Seltenheit. Ein neues Gesetz soll die Wucherpreise bei Wiedervermietungen nun stoppen. Ein Überblick über die geplanten Neuregelungen:
Gilt die Mietbremse flächendeckend in der ganzen Bundesrepublik Deutschland? Sie gilt lediglich für Gegenden mit " angespanntem Wohnungsmarkt", wie es im Gesetzentwurf heißt. Welche Gebiete das im Einzelnen sind, legen die Bundesländer fest. Infrage kommen in diesem Zusammenhang vor allem Ballungszentren oder Universitätsstädte. Die Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen lagen nach Informationen des Bundesjustizministeriums zuletzt bei 25 Prozent sowohl in Hamburg als auch in München und bei 19 Prozent in der Hauptstadt Berlin. Aber auch in kleineren Universitätsstädten wie beispielsweise Regensburg mit 33 Prozent und Freiburg mit 32 Prozent gab es drastische Mieterhöhungen.
Wie hoch darf die Miete in diesen Gebieten künftig bei Mieterwechseln steigen? Sie darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Das gilt allerdings nicht für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Für diese gibt es weiterhin keine Beschränkungen.
Warum werden diese Ausnahmen von der künftigen Regel gemacht? Damit der Wohnungsbau nicht beeinträchtigt wird. Das ist auch ein Zugeständnis an die Immobilienwirtschaft, die befürchtet hat, dass die Mietpreisbremse auch zur Investitionsbremse werden könnte.
Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt? Für die meisten Großstädte gelten Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erarbeitet werden. In Orten ohne Mietspiegel können Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zur Berechnung herangezogen werden.
Wie umfassend muss eine Modernisierung ausfallen, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird? Als Faustregel gilt hierbei: Die Investitionen müssen etwa ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen.
Was geschieht in Zukunft mit Mieten, die jetzt schon mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen? Sie bleiben bestehen. Die Miete muss auch bei einer Neuvermietung nicht gesenkt werden. Sie darf aber auf der anderen Seite auch nicht weiter erhöht werden.
Gilt die Neuregelung unbefristet? Nein. Die Mietbremse gilt in den festgelegten Gebieten höchstens fünf Jahre. Die nächste Bundesregierung muss überprüfen, welche Wirkung die Reform der Großen Koalition hatte und ob sie verlängert werden soll.
Wie können sich Mieter wehren, wenn der Vermieter zu viel verlangt? Es ist zunächst Sache des Mieters, einen solchen Anspruch geltend zu machen. Er kann dann die Miete rügen und von diesem Zeitpunkt an nur noch den zulässigen Betrag zahlen. Das kritisiert der Deutsche Mieterbund: " Das ist eine Einladung an Vermieter, es zunächst einmal mit überhöhten Mieten zu versuchen", warnt Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten. " Deshalb müssen Mieter auch die seit Vertragsabschluss bis zur Rüge zu viel gezahlten Mieten zurückfordern können", fügte Siebenkotten hinzu.
Sind weitere Verbesserungen für die Mieter geplant? Ja. Maklergebühren sollen künftig von demjenigen bezahlt werden, der den Makler beauftragt. Das sind in der Regel die Vermieter. Bisher mussten meistens die Mieter zahlen. Für Wohnungskäufe gilt diese Neuregelung allerdings nicht. Im Justizministerium wird das damit begründet, dass mit der Mietpreisbremse in erster Linie Normal- und Geringverdiener entlastet werden sollen.
Ab wann gelten die Neuregelungen? Das Kabinett wird am 1. Oktober darüber entscheiden. Das Gesetz soll dann in der ersten Hälfte des kommenden Jahres in Kraft treten.

Melanie Heike Schmidt, dpa