23.02.2013

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Gutachter des Lübecker Marktforschungsunternehmens Cima sollen das Verhalten im Einzelhandel prüfen. - Aktuelle Zahlen, Prognosen und Kaufverhalten. Kommentar: Die Johannisstrasse muß optimal angebunden werden.

Gutachter: Kleines Center wird funktionieren

Angebot muss sich von der Innenstadt abheben – Johannisstraße besser anbinden

Osnabrück. Ein kleines Einkaufscenter, wie es der Projektentwickler mfi in der ersten Ausbaustufe am Neumarkt plant, wäre nach Meinung von Gutachtern " leistungsfähig und realisierbar". Sie setzen aber voraus, dass mit dem Center neue Marken in die Stadt kommen, sich das Angebot von dem in der Innenstadt abhebt und keine Umzüge aus der City in das Einkaufszentrum zugelassen werden. Seinen Umsatz wird das kleine Center zu 80 Prozent aus der Stadt und dem engeren Umkreis aufsaugen.

Das geht aus einem neuen Gutachten des Lübecker Marktforschungsunternehmens Cima hervor, das im Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt wurde. Die Stadt hatte die Studie in Auftrag gegeben, bezahlt wird sie vom Projektentwickler mfi. Die Experten sollten prüfen, wie sich ein Center mit 16 500 Quadratmeter Verkaufsfläche auf den Handel in der Stadt und Region auswirken würde. Ein solches Center plant mfi in der ersten Ausbaustufe. Im zweiten Schritt ist eine Erweiterung auf 21500 Quadratmeter Verkaufsfläche geplant – sofern die Flächen zur Verfügung stehen. Es ist das dritte Gutachten, das Cima in Zusammenhang mit der Centerplanung am Neumarkt erstellt hat.

Wie ist die aktuelle Lage im Einzelhandel? Im Vergleich zu 2010 ist die Zahl der Einzelhandelsbetriebe in Osnabrück um 5, 5 Prozent gesunken, die Verkaufsfläche insgesamt ging um 3, 1 Prozent zurück. Gründe sind unter anderem die Schlecker- und Ihr-Platz-Pleite und die Aufgabe größerer Geschäfte wie Möbel Möllmann und Domicil-Möbel. Der Umsatz stieg stadtweit um 1, 6 Prozent auf 1, 3 Milliarden Euro. Die Geschäfte in der Innenstadt von Osnabrück machten allerdings ein Prozent weniger Umsatz. Die Zahl sank von 412 auf 411 Millionen Euro.

Woher kommt der Umsatz des Centers? Das kleine Center wird seinen Umsatz vor allem aus Osnabrück und dem direkten Umfeld zwischen Bersenbrück und Georgsmarienhütte, Bohmte und Westerkappeln erzielen. Nach der Cima-Prognose wird das Center pro Jahr 72, 6 Millionen Euro Umsatz machen. Davon werden 80, 5 Prozent aus dem direkten Umfeld generiert. Beim größeren Center (in der zweiten Ausbaustufe) sinkt dieser Anteil auf 74, 3 Prozent. Das bedeutet: Das kleine Center hätte eine deutlich geringere Strahlkraft auf die weitere Region.

Wie sind die Verdrängungseffekte? Bei Bekleidung und Elektroartikeln wird sich der Umsatz spürbar zugunsten des Centers umverteilen. Betroffen sind vor allem die Elektronik-Anbieter in der Innenstadt und in den Fachmarktzentren am Stadtrand, die mit Einbußen von neun bis 13 Prozent rechnen müssen. Im Bekleidungssegment verliert die Innenstadt mit knapp sieben Prozent relativ wenig, am meisten betroffen ist die Johannisstraße (minus 15 Prozent).

Wie verändern sich die Fußgängerströme? Seit 2010 hat die südliche Große Straße an Attraktivität gewonnen. Die Passantenströme sind hier um 17 Prozent gestiegen. Große Verliererin ist die Hasestraße mit einem Minus von zwölf Prozent, die südliche Johannisstraße verlor sechs Prozent. Es ist keine Überraschung, dass die Cima-Gutachter ein deutliches Passantenplus in der nördlichen Johannisstraße/ Ecke Neumarkt und in der südlichen Großen Straße voraussagen. Negativ ist der Trend für die Große Straße nördlich von L+ T und für die Möserstraße. In den anderen Bereichen werde es keine Veränderungen geben, sagen die Gutachter. Sie rechnen mit 10 000 bis 13 000 Besuchern in einem kleinen Center. Ein großes Center wird nach ihrer Prognose täglich bis zu 17 000 Kunden anlocken. Die Experten sagen, dass erfahrungsgemäß 70 bis 80 Prozent der Center-Kunden auch in die benachbarte City gehen – " wenn sie Attraktivität ausstrahlt", wie Gutachter Martin Kremming in der Sitzung sagte. Der Johannisstraße etwa fehle zurzeit diese Anziehungskraft.

Wie sind die Folgen für Osnabrück und die Region? Die Gutachter erwarten " insgesamt hohe Umverteilungswirkungen, jedoch in einem verträglichen Rahmen". Sie empfehlen, an der zweiten Ausbaustufe festzuhalten, um eine überregionale Anziehungskraft zu entwickeln. Das kleine Center werde " relativ geringe Auswirkungen" für die Innenstädte im Umfeld von Osnabrück haben, aber den Fachmarktzentren am Stadtrand und in Belm, Bissendorf oder Wallenhorst spürbar Umsatz entziehen. Diese Fachmarktzentren genießen laut Gutachten aber nicht einen " besonderen Schutzstatus" wie etwa Innenstädte.

Wie beurteilen die Gutachter das Centerkonzept? Das Einkaufszentrum in der ersten, kleinen Ausbaustufe ist leistungsfähig, wenn sich der Ladenmix " vom Standardbesatz anderer Innenstädte abhebt". Dann werde sich das Center zu einem Magneten entwickeln, der die Strahlkraft der City insgesamt stärke, anstatt mit dieser zu konkurrieren. Dass den Ankermietern geringere Flächen zur Verfügung stünden, schade dem Center nicht. Das entspreche der aktuellen Marktentwicklung. Kremming: " Die Elektronikriesen haben gemerkt, dass es den Online-Markt gibt, und reagieren darauf."

Als selbstverständlich setzen die Gutachter voraus, dass der Neumarkt neu gestaltet und die heutige Barrierewirkung aufgehoben wird. Ein Problem sehen sie an der Johannisstraße. Weil die Firma L+ T über Sperr immobilien an der Johannisstraße verfügt, die nicht in das Center integriert werden können, fehlt nach Gutachtermeinung ein optimaler Anschluss an die Johannisstraße.

Der Kundenaustausch mit der Johannisstraße werde stark eingeschränkt. " Das ist negativ für das Center", so Gutachter Kremming, " vor allem aber negativ für die Johannisstraße." Centerentwickler und Immobilienbesitzer sollten gemeinsam nach Lösungen suchen, um die Durchlässigkeit zur Johannisstraße zu erhöhen.

Bildtext:
Der Johannisstraße könnte das Einkaufscenter am Neumarkt schaden, wenn es nicht optimal angebunden wird. Als Problem sehen die Gutachter die Sperrimmobilien, die im Eigentum von L+ T stehen.

Foto:
Egmont Seiler

Kommentar
Beim Wort nehmen

Als Marc Rauschen im vergangenen Jahr die Immobilien an der Johannisstraße kaufte, versprach er, in den Standort zu investieren, um den Bereich insgesamt aufzuwerten. Es gehe ihm nicht darum, den Centerbau zu verhindern, sondern die Entwicklung mitzugestalten. Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, ihn beim Wort zu nehmen.

Denn das ist auch eine Erkenntnis des neuen Cima-Gutachtens: Die Anbindung des künftigen Centers an die Johannisstraße ist ungenügend. Es fehlt eine südliche Öffnung, was dem Center nicht guttut, aber noch gravierendere Auswirkungen für die Johannisstraße hat. Sinn-Leffers und die Ecke an der Johanniskirche werden abgeschnitten. Gelänge eine attraktive Anbindung, wäre das zugleich ein Anstoß für andere Anlieger, in ihre Immobilien zu investieren.

Die Stadt muss auf den Projektentwickler und L+ T einwirken, sich an einen Tisch zu setzen und ihre Hausaufgaben zu erledigen.

Wilfried Hinrichs