30.05.2011

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

" Großgrundbesitzer" am Neumarkt, Theodor Bergmann, über die Pläne eines Einkaufszentrums am Neumarkt. Er sieht dabei Osnabrück und die Innenstadt als Ganzes, das durch ein Zentrum Kaufkraft aus dem Umland und den Aussenbezirken anziehen würde.

"Demarkationslinie hässlichster Prägung"

Theodor Bergmann will den Menschen auf dem Neumarkt wieder mehr Raum geben

Dr. Theodor Bergmann ist fest davon überzeugt, dass am Neumarkt etwas geschieht. Foto: dbi-Immobiliengruppe

Osnabrück. Theodor Bergmann, Osnabrücker Immobilien-Unternehmer, möchte mit dem Essener Projektentwickler mifam am Neumarkt investieren. Die NOZ sprach mit Bergmann.

Was denken Sie, wenn Sie über den Neumarkt gehen?
Ich empfinde ihn als eine Demarkationslinie hässlichster Prägung, die ein völlig falsches Bild dieser Stadt widerspiegelt. Er ist gestalterisch und funktional eine Katas trophe, und das als geografischer Mittelpunkt von Stadt und Region sowieso. Man kann ja gegen die alte Bebauung vieles einwenden, aber man war damals konsequent. Es war konsequent, Fußgänger und Autos zu trennen. Ob es richtig ist, die Fußgänger nach unten zu führen, ist eine andere Frage.
Sie wollen die Konsequenz jetzt anders: vom Verkehrsknoten zum Shopping-Knotenpunkt?
Wir hatten mal einen Autotunnel geplant. 15 Jahre dürfte das her sein. Ziel war es, Fußgänger und Autoverkehr zu entzerren und die Menschen auf den Platz zu lassen. Dieses Autotunnelchen war scheinbar, ich sage extra scheinbar, nicht finanzierbar. Wir haben uns mit der Situation arrangiert, dass man dort einen motorisierten Verkehr mit Autos und Bussen haben will. Es soll aber den Menschen mehr Raum gegeben werden. Schauen Sie zum Beispiel nach Ulm. Dort ist an einer vergleichbaren Stelle ein Miteinander von Autos und Fußgängern geschaffen worden. Die Fahrbahnen sind nicht durch Bordsteine getrennt, sondern durch Pflaster, Farben oder Poller markiert. Das sorgt für homogene Gestaltung und leichtere Übergänge.
Wie viel Zeit bleibt, um über das Projekt zu entscheiden – wie auch immer?
Eine sehr schwierige Frage, weil es sich um ein komplexes Gebilde handelt. Ich denke, dass man mit einer zweistufigen Lösung einen guten Kompromiss gefunden hat, der zeitnah in 2012 einen ersten Baubeginn auf der nördlichen Neumarktseite und eine Realisierung der Bebauung auf der südlichen Seite mit einem Center ab 2013 zulässt.
Was meinen Sie mit zweistufig?
Den Bebauungsplan für den nördlichen Bereich voranzutreiben und für den südlichen, über die Seminarstraße hinausreichenden Bereich einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. So kann das Shopping-Center in einer der beiden denkbaren Richtungen weiterverfolgt werden kann. Zugleich kann man am Neumarkt auch mit dem Platz baulich und gestalterisch schon etwas verändern.
Wann ist für Sie der Punkt erreicht zu sagen: Ich mach′s nicht mehr?
An diesen Gedanken verschwende ich keine Zeit mehr. Ich bin inzwischen fest davon überzeugt, dass am Neumarkt etwas geschieht. Ich bin mir allerdings unsicher, wie die zeitliche Abfolge sein wird. Nach den Gesprächen mit der Politik bin ich mir sicher, sehr sicher, dass die Stadt, dass die Verwaltungsspitze mit Herrn Pistorius und Herrn Griesert will, dass dort ganz schnell etwas passiert.
Gesucht wird die verträgliche Größe. Welche wäre verträglich?
Die Größe ist nicht die entscheidende Frage. Entscheidend ist: Wie stark will ich die Innenstadt machen? Wir haben ja in den vergangenen 20, 25 Jahren an den Ausfallstraßen wie Pagenstecherstraße und Hannoversche Straße einen enormen Ansiedlungsdruck bestimmter Handels- und Gastronomieadressen gehabt. Ein Großteil der centerbedingten Umsatzverschiebung betrifft die Fachmarktlagen und die umliegenden Gemeinden, die innerstädtische Umsatzverteilung wird erfahrungsgemäß 10 % betragen. Wir gewinnen also deutlich in der Innenstadt an Kaufkraft und stärken dadurch nachhaltig unser Stadtzentrum. Ich glaube, dass man an die maximale Größe herangehen sollte, die im Verträglichkeitsgutachten steht.
Sie meinen 23 800 Quadratmeter.
Nein, die CIMA hält eine Verkaufsfläche von 22 800 für verträglich, und das meinen wir auch.
Kritiker behaupten, Center-Betreiber achteten nur darauf, dass ihre Konsumwelt funktioniere. Sie wollen gar nicht, dass die Kunden raus in die Innenstadt gehen. Überzeugen Sie sie jetzt vom Gegenteil.
Aus folgendem Grund geht es nicht so egoman zu, wie Sie es formulieren: Es gibt immer weniger den Wettbewerb der Adressen, sondern immer mehr den Wettbewerb der Regionen. Das heißt, die Stadt Osnabrück ist für einen Center-Investor eine Region, die stark zu sein hat, damit sie funktioniert. Früher wurden Center an Ausfallstraßen oder am Stadtrand gebaut, wo sie als sich selbst tragendes, isoliertes System organisiert wurden. Heute ist man klüger. Heute will man in die Innenstadt, will mittendrin sein. Center in einer Innenstadt wie in Erlangen oder Braunschweig zeigen, dass es für einen überschaubaren Zeitraum von zwei
bis drei Jahren strukturelle Veränderungen und Verdrängungen im Einzelhandel gibt. Wer das verneint, würde lügen. Aber danach gehen die Städte gestärkt daraus hervor. Nun stellen Sie sich vor, dass wir in Osnabrück kein Center bauen, aber demnächst in Wallenhorst ein Arkaden-Center mit 13 000 Quadratmetern entsteht. Wenn man dann hört, dass eine bestimmte Partei nur 12 000 Quadratmeter will, muss ich fest stellen: Wir trauen uns offenbar weniger zu als Wallenhorst.
Die Partei, die Sie meinen, ist die CDU. Wenn die
sich mit der Obergrenze
von 12 000 Quadratmetern durchsetzen sollte, verfolgen Sie dann das Projekt weiter?
Nein. Weil es unwirtschaftlich ist. Die aktuelle Bebauung am Neumarkt spiegelt auch die wirtschaftlichen Verhältnisse wider. Es ist beleibe nicht so, dass sie alle das Geld tonnenweise nach draußen karren. Man merkt, wenn man sich die Häuser anschaut, dass der Standort nicht funktioniert. Ein Center mit 12 000 Quadratmetern wird es dort nicht geben, definitiv nicht geben.
Einer der größte Makler für 1-a-Lagen, Dirk Lührmann, wirft den Center-Betreibern Arroganz vor, weil sie gewachsene Strukturen einer Stadt zerstören. Was antworten Sie Herrn Lührmann?
Ich würde ihm ungern etwas sagen, weil er selbst weiß, dass die Behauptung nicht stimmt. Die Handelskultur, von der Herr Lührmann spricht, ist am
Neumarkt gar nicht mehr vorhanden. Die Handelsstrukturen sind längst vertrocknet, ausgedörrt. Man darf nicht übersehen, dass ein Center eine Ver mietungskonkurrenz für Mak ler darstellt, denn die Centerbetreiber stellen ihren eigenen Mietermix zusammen.
Die Politik sagt, ein Parkhaus mit 700 Stellplätzen wäre zu groß. Es soll kleiner sein, damit die Kunden veranlasst werden, im Ledenhof oder am Kollegienwall zu parken und dann zu Fuß durch die Stadt zu gehen.
Das zeigt, es kursieren viel zu viele Ängste – zum Beispiel diese Angst, die Leute würden das Center nicht verlassen. Nein, das Center wird ganz sicher kein isoliertes System. Außerdem sollten wir nicht meinen, dass Osnabrück als Handelsstandort nicht grundsätzlich attraktiv genug wäre, Menschen anzuziehen. So viel Selbstbewusstsein sollten wir schon haben. Die Stadt braucht jetzt einen deutlichen Anschub wie die Investition in ein Center. Dieses Center wäre, soweit ich weiß, die größte Investition seit dem Kriegsende.
SPD-Fraktionschef Frank Henning spricht von 220 Millionen Euro. Stimmt die Zahl?
Wenn man über das Center hinausblickt und die Investitionen auf den Baulosen 2 und 3 in Betracht zieht, wenn man die Platzgestaltung und den neuen Busbahnhof berücksichtigt, wenn man einbezieht, dass wir in das Sportarena-Haus investieren wollen, wenn der Platz neu entsteht – dann ist man bestimmt bei 220 Millionen.
Symbol für den Zustand des Neumarktes ist das grüne Kachelhaus. Es ist Ihr Haus. Was machen Sie damit, wenn das Projekt Osnabrück-Arkaden scheitert?
Dann werden wir an diesem zentralen Platz mittelfristig neben dem jahrelangen Leerstand im ehemaligen Wöhrl-Haus einen weiteren Leerstand am zentralen Platz der Stadt haben. Weiterhin wird sich das Trading-down der Johannisstraße weiter fortsetzen und beschleunigen.
Was raten Sie der Politik?
Wenn mein Rat gehört werden sollte, würde ich sagen: möglichst schnell Investitionen zulassen, die Nachfolgeinvestitionen auslösen. Schauen Sie sich das Beispiel Oldenburg an. Man investiert in ein Center, und rundherum nehmen auch die anderen Immobilienbesitzer Hammer und Nagel in die Hand und verändern was.

W. Hinrichs