28.05.2011

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Vorstellung des von Bergmann finanzierten Gutachtens zu einem Einkaufszentrum am Neumarkt. Es sieht ein solches als notwendig für die Entwicklung am Neumarkt an, setzt aber eine Umgestaltung des Platzes voraus. Viele Zahlen über Größe und Belegung des Zentrums und über den Wandel der Besucherströme und die Auswirkung auf andere Einkaufsstandorte in der Stadt.

Ohne Center hat der Neumarkt keine Chance

Gutachten über das geplante Einkaufszentrum – In fünf Thesen zusammengefasst

Osnabrück. Braucht Osnabrück ein Einkaufszentrum am Neumarkt? Wir gehen in einem " Thema der Woche" dieser einfachen Frage nach, auf die es mehrere Antworten gibt.

Die erste Antwort gibt Martin Kremming von der Cima Beratung + Management GmbH in Lübeck in seinem Gutachten über die Wirkung eines großen Centers: ein entschiedenes " Jein". Er sagt, aus Sicht der Kunden ist kein Center nötig, weil sie nichts wirklich vermissen. Aber aus städtebaulicher Sicht ist der Neumarkt ohne Center kaum zu retten.
" Ihnen steht noch einiges bevor", sagte Kremming den Mitgliedern des Ausschusses für Umwelt und Stadtentwicklung. Die modernen Center seien " bis ins Letzte ausverhandelt". Die Stadt sollte die Möglichkeit intensiv nutzen, mit dem Investor das für Osnabrück Optimale auszuhandeln und im Bebauungsplan festzuschreiben. Die " Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung" bildet einen ersten groben Rahmen für die Politiker. Bezahlt hat das Gutachten Theodor Bergmann, der mit dem Essener Projektentwickler mfi am Neumarkt investieren will. Die Stadt wählte den Gutachter aus. Basis der Untersuchung war die angestrebte Centergröße von 23 800 Quadratmeter Verkaufsfläche. Wir fassen die Ergebnisse in fünf Schwerpunkten zusammen.
1Osnabrück hat sich als Handelsstandort seit 2004 überdurchschnittlich gut entwickelt, und die überwältigende Mehrheit der Kunden ist mit dem Angebot zufrieden.
Im Vergleich zum ersten Cima-Gutachten von 2004 hat die Stadt durch die L + T-Erweiterung, die Kamp-Promenade und Investitionen an der Großen Straße an Zugkraft gewonnen. Der Anteil der Besucher aus dem Umland ist von 36 auf 42 Prozent gestiegen. Die gesamte Verkaufsfläche in Osnabrück ist von 328 000 Quadratmetern (2003) auf 399 000 im Jahr 2010 gestiegen. Der Umsatz stieg im selben Zeitraum um rund 100 Millionen von 1, 1 Milliarden auf 1, 2 Milliarden Euro.
Ein wichtiger Richtwert ist die Handelszentralität. Sie zeigt an, wie viel Kaufkraft von außen angesogen wird oder abfließt. Ein Prozentwert über 100 bedeutet, dass eine Stadt Kaufkraft anzieht. Osnabrück erreicht aktuell gute 152 Prozent. Besonders hoch ist der Kaufkraftzufluss bei Bekleidung und Wäsche. Nur in der Spielwaren-Branche und bei Uhren, Schmuck und Optik gibt Osnabrück geringfügig Kaufkraft ab.
Die Besucher geben der Innenstadt insgesamt eine gute Note. Von 615 befragten Passanten gaben 24 Prozent an, jetzt mehr in der City einzukaufen als 2004.
2Das Center muss mindestens 18 000 Quadratmeter Verkaufsfläche haben, um lebensfähig zu sein. Mehr als 20 000 Quadratmeter sollten es nicht sein, um bestehende Strukturen nicht zu gefährden.
Die Diskussionen kreisen zurzeit vor allem um die Größe. Ist es zu klein, reicht die Anziehungskraft nicht aus, und das Angebot sinkt auf ein zweitklassiges Niveau. Das Center wäre nicht lebensfähig. Gerät es zu groß, leidet die Stadt, weil die Menschen im Center alles finden und keine Veranlassung sehen, die Innenstadt zu besuchen.
Der am Neumarkt interessierte Projektentwickler mfi aus Essen strebt 23 500 Quadratmeter Verkaufsfläche an, plus 3800 Quadratmeter für Gastronomie. Zum Vergleich: L + T verfügt über 18 500 Quadratmeter (ohne Gastronomie), die Kamp-Promenade über 13 000, die gesamte südliche Große Straße über 15 000, der Abschnitt zwischen Jürgensort und Nikolaiort über 18 500 Quadratmeter. Mit zurzeit 2, 4 Quadratmeter Verkaufsfläche pro Einwohner liegt Osnabrück deutlich über dem Bundesdurchschnitt (1, 5 m 2 ), der Wert ist für ein Oberzentrum nach Einschätzung der Gutachter aber " angemessen".
Die Gutachter empfehlen als Untergrenze 18 000 Quadratmeter (ohne Gastronomie). Ein kleineres Center würde keine Magnetwirkung auf das weitere Umland ausüben, es kämen keine zusätzlichen Kunden in die Stadt. Die Folge: Die Verdrängungseffekte träfen das direkte Umfeld des Centers.
Der Anteil der innerstädtischen Verkaufsflächen an der gesamten Verkaufsfläche in Osnabrück liegt aktuell bei 29, 1 Prozent. 30 Prozent gelten für starke City-Lagen als Richtwert. Kämen die vom Investor gewünschten 23 500 Quadratmeter hinzu, stiege der Anteil der City-Lagen auf 33, 9 Prozent. Mit der Gastronomie (3800 m 2 ) und den Bauplänen für das Baulos 2 vor H & M (2000 m 2 ) erreichte der Anteil knapp 35 Prozent. Dieser Wert gilt als Obergrenze. " Insofern deutet sich hier bereits die Notwendigkeit an, über eine Reduzierung der Größe des Einkaufszentrums nachzudenken", heißt es in dem Gutachten.
3Es wird zu einer Umverteilung des Umsatzes und negativen Folgen für Teile der Innenstadt kommen. Verkaufsflächen für Bekleidung und Elektroartikel müssen begrenzt werden. Ein großer Lebensmittelmarkt im Center wäre sinnvoll.
Das große Center wird den Prognosen zufolge einen Umsatz von 99, 4 Millionen Euro pro Jahr erzielen. Davon würden 62, 8 Millionen – also zwei Drittel – innerhalb der Stadt umverteilt. 36, 6 Millionen würden zulasten des Umlandes hinzugewonnen. Das betrifft vor allem die Fachmarktzentren in Belm, Bissendorf, Wallenhorst und Georgsmarienhütte. Auch die Fachmärkte an den Osnabrücker Ausfallstraßen müssten mit spürbaren Umsatzverlusten von bis zu 16 Prozent bei Elektroartikeln und Unterhaltungselektronik rechnen. Eine Umsatzverdrängung ab sieben Prozent gilt als " abwägungsrelevant". Das Cima-Gutachten nimmt die Zehn-Prozent-Schwelle als Bewertungsmaßstab.
Die Gutachter betrachten die möglichen Sortimente genauer, um zu der maximalen Größe von 20 000 Quadratmeter Verkaufsfläche (ohne Gastro) zu kommen. Die größten Verdrängungseffekte erwarten sie bei Bekleidung und Wäsche. Deshalb sollte dieser Bereich im künftigen Center auf 8400 Quadratmeter limitiert werden. Anbieter für Elektroartikel, Foto und Computer müssten mit 3000 Quadratmeter auskommen, ein Lebensmittelmarkt erhielte 2000 Quadratmeter, ein Spielwaren-Handel 800. Die Gutachter legen die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes besonders ans Herz, weil es ein entsprechendes Angebot zurzeit in der Innenstadt nicht gibt.
Die Experten warnen: Das Angebot im Shopping-Center müsse sich von dem in der Innenstadt abheben. Neue Namen und Sortimente seien wichtig, damit es " keine Wiederholung des Vorhandenen" gebe. Sie nennen auch Namen: Wormland, Primark, Gina Tricot, Anson′s, MEXX, Drogeriemarkt Müller, my toys.de oder Spiele-Max. Diese Handelsketten erwarten eine Mindestgröße bei der Verkaufsfläche, sonst ist der Standort für sie nicht interessant.
Die Gutachter sehen " eine gewisse Gefahr", dass sich Magneten abseits der Toplage (zum Beispiel P & C, Galeria Kaufhof, Saturn) zu einem Umzug in das Center entschießen.
4Die Passantenströme verschieben sich zur südlichen Innenstadt. Die Abwärtsspirale an der Möserstraße wird sich erheblich beschleunigen. Die Kamp-Promenade hat noch Potenzial.
Die Experten gehen von 17 000 bis 24 000 Center-Besuchern pro Tag aus. Man muss kein Experte sein, um vorauszusagen, dass sich die Frequenz in der Johannisstraße und südlichen Großen Straße am stärksten erhöhen wird. Die Kamp-Promenade, und der Jürgensort (bei L + T) sind nach Gutachter-Meinung stark genug und werden keine Frequenzverluste erleiden. Die nördliche Große Straße und die Krahnstraße verlieren Laufkundschaft. Am Nikolaiort werde sich der Trend zu Dienstleistungsangeboten und Gastronomie verstärken. Die Krahnstraße mit ihren mittel- und hochpreisigen Angebotsstrukturen hebe sich aber von der " konsumgeprägten Hauptfrequenzlage" ab und werde durch ein Shopping-Center " nur geringe Auswirkungen" spüren.
Sehr ernst sehen die Gutachter das Quartier Över de Hase/ Möserstraße mit Galeria Kaufhof. Der Umzug von C & A hat die Frequenzen an der Möserstraße einbrechen lassen. Die Kunden von KiK und Tedi sind weniger die klassischen Shopping-Bummler, sondern suchen direkt diese Geschäfte auf. Der Bau eines Neumarkt-Centers würde die Abwärtsspirale in diesem Viertel weiter beschleunigen, ein Umzug von Galeria Kaufhof den Standort als Einkaufslage ganz infrage stellen.
Die Kamp-Promenade weist laut Gutachten " noch einige Akzeptanzprobleme" auf. Vor allem bei Kunden aus dem Umland ist der Elektronikriese Saturn noch nicht verankert. Die geplante Erweiterung der Kamp-Promende durch einen Neubau auf dem ehemaligen Woolworth-Gelände sei ein Schritt in die richtige Richtung.
5Die Barrierewirkung des Neumarktes muss aufgehoben werden, sonst wird das Center ein Eigenleben führen. Ohne Center lässt sich die Südseite nicht aufwerten.
" Grundvoraussetzung für die Ansiedlung eines Centers muss eine weitere Umgestaltung des Neumarktes sein", heißt es im Gutachten. Der Neumarkt müsse einen Platzcharakter bekommen, Aufenthaltsqualität ausstrahlen, zum Überqueren einladen. Wenn es nicht gelinge, eine Verbindung zwischen der nördlichen und südlichen Innenstadt zu schaffen und die Barriere Neumarkt zu überwinden, werde das Center nicht der gewünschte Magnet sein. In der heutigen Gestalt sei der Neumarkt " imageschädigend" für die Stadt. Nur ein Platzumbau zusammen mit einem Shopping-Center werde für den nötigen Frequenzaustausch zwischen der nördlichen und südlichen Seite sorgen.

Wilfried Hinrichs