21.05.2005

Neue Osnabrücker Zeitung/ Neue OZ

Bericht über die Büroflächen in Osnabrück, wieviel? Wieviel vermietet? usw.

Parkplätze sind die halbe Miete

Büros zu vermieten: Der Osnabrücker Markt ist schwierig, aber stabil

Osnabrück (hin) " Trüge" sei der Markt für Büroflächen in Osnabrück, sagt die Managerin der Kamp-Promenade, Nicole Schmidt. Auch acht Monate nach Eröffnung der Centers stehen die 2400 Quadratmeter Bürofläche leer. Der neue Marktbericht der Wirtschaftsförderung spricht dennoch von einem " stabilen Markt" mit niedriger Leerstandsquote von 4, 3 Prozent.

Für Immobilienmakler Hans-Heinrich Gasch ist die Kamp-Promenade ein Paradebeispiel für die Marktlage in der Innenstadt: Ohne attraktive und jederzeit gut ereichbare Parkplätze ist ein Büro nur schwer zu vermieten. Im Keller des Einkaufscenters gibt es zwar eine großzügige und hochmoderne Garage, aber die kann in Stoßzeiten - etwa in der Vorweihnachtszeit - schnell ausgebucht sein, so dass Kunden oder Mitarbeiter sich in die Schlange einreihen müssten.

Da haben es neue Büros in Autobahnnähe leichter. " Die sind nach wie vor sehr gefragt", so Gasch, Leerstände gebe es dort kaum. Für Büromieter werde es immer wichtiger, dass Kunden keine Probleme mit der Anfahrt hätten. Daher unterscheidet sich das Mietnieveau für Büros in der Innenstadt und an den Stadträndern kaum. Der Mietpreis wird in erster Linie von den Ausstattungsmerkmalen des jeweiligen Objektes bestimmt, weniger von der Nähe zur Innenstadt.

Für Ärzte oder Tageskliniken wäre der Kamp eine gute Adresse, wenn es die Steuerhürde nicht gäbe, wie Gasch erklärt. Sie können dje Mehrwertsteuer nicht absetzen. Bei einer Kaltmiete von 7, 50 Euro wird der CityStandort dadurch unattraktiv.

Die Marktlage schätzt der Makler insgesamt als " schwierig" ein. Der Büromarkt leide auch unter der wachsenden Zahl der Heimarbeiter, sagt Gasch: " Die Leute haben Laptops und arbeiten zu Hause." Ein Unternehmen aus Hamburg beispielsweise haben ein Großteil seiner Mitarbeiter mit Heimarbeitsplätzen ausgerüstet und seine Bürofläche von 4000 Quadratmter auf 250 verringert.

Die Zahl der Bürobeschäft-tigten ist auch in Osnabrück rückläufig, wie aus dem ak-teullen Büromarktbericht der Wirtschaftsförderung hervorgeht. 2003 sank die Zahl um 1, 2 Prozent auf 36190 Personen. Für 2004 wird eine ähnliche Entwicklung angenommen, aktuelle Zahlen liegen laut Bericht nicht vor.

Bundesweit ist das Mietnieveau im vergangenen Jahr um 4, 1 Prozent gesunken. " Auch in Osnabrück ist das Niveau der Nominalmiete gesunken", heißt es im Marktbericht. Konkrete Zahlen fehlen auch hier. " Besonders in Bedrängnis gekommen" seien die Mieten für einfache Büros ohne moderne Ausstattung. Makler Hans-Heinrich Gasch hält solche Flächen schlicht für " unvermietbar".

Zur Sache

Drei Fragen an Wirtschaftsförderer Wolfgang Gurk

Bis zu zehn Euro in Osnabrück wird behutsamer investiert

Mietniveau: Neubauflächen mit hohem Nutzwert kosten im Schnitt 8, 19 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete liegt bei zehn Euro. Am Ende der Skala liegen leer stehende Büros mit einfachem Nutzwert, für die im Schnitt 3, 60 Euro erzielt werden können. Bestand: Eine " Marktgerechte Neubautätigkeit" hat laut Marktbericht den Bestand in Osnabrück 2004 um 20000 Quadratmeter auf 960300 anwachsen lassen. 41600 Quadratmeter stehen leer, das entspricht einer Quote von 4, 3 Prozent. Vermietung: 20100 Quadratmeter wurden 2004 umgesetzt, also neu vermietet. Die Hälfte des Flächenumsatzes konzentriert sich auf die Innenstadt.

Investitionen: Neu ist das Objekt " Frauen unter einem Dach" an der Johannisstraße, dessen 1200 Quadratmeter komplett vermietet sind. Die Sparkasse baut ein Geschäftshaus an der Ecke Möserstraße / Wittekindstraße mit 3150 Quadratmeter Bürofläche.

Osnabrück (hin) Die Renditen für Büro-Vermieter sind in Osnabrück niedriger als in anderen Städten. Dafür sei das Risiko hier geringer, der Markt stabiler, sagt der Chef der Wirtschaftsförderung GmbH, Wolfgang Gurk, in unserem Interview.

Muss die Wirtschaftsförderung die Lage etwas besser reden, als sie ist, um die Stimmung nicht noch weiter zu verschlechtern? Gurk: Wir haben in unserem druckfrischen Bericht 2005 die Lage auf dem Osnabrücker Büromarkt nicht schöngeredet, sondern sie als stabil bezeichnet. Das basiert vor allem auf einem praktisch konstanten Flächenumsatz mit immerhin 20000 Quadratmeter im letzten Jahr gegenüber dem Vorjahr, einer niedrigen Leerstandsquote sowie einer marktgerechten Neubautätigkeit. Auch die Mieten bei Neubau- und Bestandsflächen mit gutem Nutzwert erwiesen sich 2004 als weitestgehend beständig, was ein gutes Zeichen ist.

Gefragt sind moderne Büros mit gutem Parkplatzangebot und guter Erreichbarkeit. Hat die Innenstadt als Bürostandort noch Wachstumschancen?

Gurk: Davon ist die Wirtschaftsförderung fest überzeugt. Einige Neubauten mit gemischter Nutzungsstruktur, die auch Bürobereiche beinhalten, sind in Vorbereitung. Die Osnabrücker Innenstadt mit ihrer hohen Urbanität ist nach wie vor der gefragteste Bürostandort, wenn ein ausreichendes Parkplatzangebot in unmittelbarer Nähe des Objektes vorhanden ist.

Wie beurteilen Sie die Lage in Osnabrück im Vergleich zu anderen Städten? Gurk: In anderen Städten findet man häufiger Überangebote im Büromarkt mit entsprechenden Leerstandsproblemen. In Osnabrück wird behutsamer investiert, eher auf den Bedarf zugeschnitten. Für die Investoren sind die Renditen in unserer Stadt vielleicht etwas niedriger, dafür aber auch nachhaltiger, weil das Risiko auch geringer ist. Auch dies kennzeichnet die Stabilität des Osnabrücker Büromarktes.

SCHWIERIG, ABER STABIL: So beurteilen Experten die Lage auf dem Büromarkt. 41 600 Qudratmeter stehen zurzeit leer, darunter auch Flächen im Hasepark (Foto). Foto: Michael Hehmann